社子島開發計畫按部就班 社子大橋第一期就位完成

作者：MyGoNews林湘慈
時間：2013-09-10

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未來規劃與社子大橋社子島端南、北匝道區隔，於橋頭設置施工便道，作為開發填土作業施工車輛上、下橋通道。(圖：台北市政府)

新聞摘要

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  地政局土地開發總隊預計於2014年完成環境影響評估。最後實施「區段徵收」。

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】台北市政府表示，推動社子島開發計畫，主要分為「防洪計畫」、「都市計畫」、「環境影響評估」、「區段徵收」等4個階段性工作，其中「防洪計畫」、「都市計畫主要計畫」業已核定及公告實施。目前積極進行「都市計畫細部計畫」及「環境影響評估」，辦理社子島開發地區現地踏勘，訪查瞭解民眾意見。地政局土地開發總隊預計於2014年完成環境影響評估。最後實施「區段徵收」。

新工處表示，配合社子島開發期程，已於2013年2月完成社子大橋第一期工程，東起承德路7段與立賢路路口，直行立賢路，跨越基隆河，西至社子島堤岸水防道路。社子大橋跨越基隆河段(含引道)約長約1260公尺，斜張橋塔高105公尺，成為北投、士林地區醒目地標。未來社子島開發時，將作為施工運輸通道。

社子大橋第二期工程將配合接踵而至的社子島開發計畫，填土至防洪高程9.65公尺與一期工程銜接。新工處特別強調，未來社子島開發填土作業動線，將規劃與社子大橋社子島端南、北匝道區隔，係於社子島端橋頭設置施工便道，作為施工車輛上、下橋通道，不會影響社子島居民通行安全。

現階段社子大橋第一期將可提供社子島進出台北市北投、士林地區替代道路，兼具緊急救護及災害撤離通道功能，有效解決過去社子島居民僅能從延平北路進出的不便。社子大橋也設有自行車牽引道，連接社子島堤岸自行車道與立賢路自行車道，串聯遊憩休閒廊道。夜間景觀照明映照基隆河河面，色彩繽紛，景緻宜人，也值得民眾一遊取景。  

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北中南重劃區鑲金 交易熱度推升

作者：MyGoNews廖賢龍
時間：2013-09-11

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新聞摘要

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  洲子洋重劃區、中路計畫區、七期重劃區和農16重劃區更受惠於政府多項交通、建設加持

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】北中南各都會區重劃區遍地開花！根據全國不動產企研室觀察，各地區的新興重劃區中，新北市五股洲子洋重劃區、桃園中路計畫區、台中七期重劃區和高雄農16重劃區，因各項公共工程和交通建設利多的加持下，最有望成為未來新興潛力豪宅區！其中又以七期重劃區、農16重劃區深獲台商、公務人員青睞，看準區內具備的超級商圈潛力和增值空間，繼而出手搶進。

洲子洋重劃區位於五股、蘆洲交界位置，五分鐘內可連接上國道一道、五楊高架橋、台64線或台65線快速道路，加上預計於2015年開通的捷運新北產業園區站具環狀線和機場捷運線的轉乘優勢，未來增值空間不容小覷。

全國不動產五股洲子洋加盟店店長林峯偉指出，洲子洋和大直同樣坐擁獨一無二的水岸景觀，又鄰近424公頃的大都會公園，加上交通建設陸續到位，近3年預售屋房價的漲幅已超過二成，以位於芳洲九路的預售屋電梯大樓建案為例，成交均價每坪約35-40萬元，若位於芳洲一路、芳洲三路的預售屋電梯大樓，每坪也有約35-36萬的行情，其中第一排水岸景觀宅因享有開闊的棟距，成交均價更高於全區約1成。

林峯偉表示，因蘆洲和新莊副都心兩區的房價逼近五字頭，而讓毗鄰兩區的洲子洋重劃區產生擠壓效應，購屋族看準該區的增值潛力，轉戰置產，且多為長期買盤的置產族群。

 

同為新興潛力豪宅區的中路計畫區緊鄰桃園中正藝文特區，占地約104公頃，為文中路、廈門街、國際路及永安路圍繞區域，鄰近南桃園交流道，可連接上國道二號，區內規劃縣政府行政園區、司法園區，也設有國小、國中等學區，除此之外，區內的大興西路也將規劃成寬60米的林蔭大道，讓大家一致看好中路重劃特區將成為未來的「大桃園豪宅區」。

全國不動產桃園中正加盟店店長林祖熙表示，中路計畫區位於南崁、內壢、桃園市三地中心，地理位置得天獨厚，加上腹地廣大，有足夠素地設置綠地、寬闊道路，近三年農地地價翻倍，已出現公告現值8.2倍行情，現在每坪約27萬元，而以發回抵價地推算建地每坪約為70萬元。

位於台中精華地段的七期重劃區，東起文心路，西至河南路、環中路，南迄大墩四街，北臨台灣大道，在新光三越、大遠百和老虎城相繼開幕，三大百貨鼎立，家樂福、IKEA、COSTCO更陸續進駐，再加上新市政中心遷入、秋紅谷生態公園落成，已躍昇成為台中市房價高端區。

全國不動產七期宜家加盟店黃心瑜協理表示，以市政路為基準，又分為北七期和南七期，北七期周邊的惠來路、市政北七路地段，以知名建商精銳、龍寶建案為指標，主力坪數為100-180坪，新成屋電梯大樓成交均價每坪約42-48萬元；南七期的產品則更為多元，周邊的市政南一路為別墅區，以地坪45坪的物件為例，成交均價約為4200-4380萬元；圓滿劇場周邊的惠文路地段為新興豪宅區，新成屋電梯大樓每坪約36-42萬元，購買七期重劃區的購屋客群又以鮭魚返鄉的台商占大宗，並偏愛大坪數的產品。

被視為下一個「信義計畫區」的高雄市農16重劃區，緊鄰明誠商圈、漢神巨蛋購物中心和左營新光三越，又有明華國中、龍華國小等明星學校，加上鄰近捷運凹仔底站，交通、生活機能完善，而政府著手規劃將市政府、和行政院南部中心遷入農16重劃區，未來將成為北高雄房價高端區。

全國不動產左營河堤加盟店店長沈鄉傳表示，農16重劃區近3年的房價漲幅超過3成，該區的主力坪數為40-45坪，位於神農路、明倫路的地段為新興豪宅區，新成屋電梯大樓成交均價每坪約35-45萬元；位於明誠路地段則為每坪約35-40萬元，而該區的購屋客群多為公教人員以及白領階級。沈鄉傳建議，預算有限的購屋族，若想進駐農16重劃區，則可考慮靠近捷運站的裕誠路、自由路和辛亥路地段，新成屋電梯大樓每坪約18-22萬元，實為相當平價實惠的選項。

近年重劃區熱浪襲捲全台，在政府和地方有力人士的投入開發下，原本荒蕪的重劃區搖身一變成為擁有廣大綠地、寬闊道路的新興潛力區，洲子洋重劃區、中路計畫區、七期重劃區和農16重劃區更受惠於政府多項交通、建設加持，不僅吸引在地自住客外，更讓各地的置產族趨之若鶩，預估北中南重劃區的交易熱度將持續攀升。

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警訊乍現！房市風向球連3月衰退 8月創今年最低

作者：MyGoNews廖賢龍
時間：2013-09-13

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8月預售屋的推案量能僅300億元，較7月的預售屋推案量931億元，遽減了631億元，減幅達67.7%。

新聞摘要

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  8月預售屋的推案量能僅300億元，較7月的預售屋推案量931億元，遽減了631億元，減幅達67.7%。

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】2013年8月進入傳統的鬼月，加上奢侈稅可能加碼課買房稅及囤屋稅等利空衝擊，加上正逢鬼月，大型指標案大多順勢將推案遞延至928檔才要正式推出，使8月風向球推案的量能退潮，在利空消息瀰漫下，各主要工地的來人與成交市況亦持續下滑，風向球分數下跌至39分，出現今年的最低分。

在8月的推案量能上，根據住展企研室的調查，8月預售屋的推案量能僅300億元，較7月的預售屋推案量931億元，遽減了631億元，減幅達67.7%，使風向球預售屋推案的分數跌了2.53分、為7.29分，是今年來的次低分，僅高於2013年2月農曆年0.03分。
新成屋的供給動能，8月新成屋的推案戶數為1,230戶，較7月的推案戶數879戶，增加351戶的量能，是8月住展風向球六大計分指標中，上揚指標較佳的項目。

 

在報紙媒體廣告量方面，8月較7月減少約一成的量體。顯然供給方對於市場的看法，已較今年上半年保守許多，許多建案以不變應萬變，不是廣告量縮減，就是將推案的醞釀期拉長，進場而不正式公開，使8月的廣告業主演出『度小月』以為因應。

以議價率來看，8月議價率較7月增加1.6個百分點為13.5%，顯示建商面對近期買方買氣轉弱的觀望氣氛，大部份的建商雖仍是開出高價讓客戶去殺，惟建商為挽回頹勢，已加大議價的空間來回應購屋者的出價。

在來人與成交組數方面，北台灣的來人買氣自6月開始下滑至今，除了少數低總價的建案仍有可為外，高總價的建案去化的速度仍相當緩慢。新北市三重、五股、新莊、淡水及蘆洲，8月的來人與7月大致持平，其他地區的來人與成交組數，普遍較7月再下滑了一至二成不等。

市況顯示，目前算是『個案表現』時代，指標區域市場反應，以雙北市、桃園與新竹地區的首購低總價產品銷售較佳。指標案像是新北市五股區的「上河園」、淡水區的「宏盛新世界2」、「海洋都心2」等案，由於總價較低，買方看屋意願較高。

8月台北市新屋的房價再創歷史新高，達每坪86.6萬元，居高不下的購屋痛苦指數，使購屋者觀望的氣氛更趨濃厚，下訂成交的速度也變慢了下來。對建商而言，『無所本』的房價調漲動作，恐怕會成為銷售的重大抗性，建商實宜掌握市場真正的脈動，不宜輕率的有調漲房價的動作。

8月份的住展風向球，在6、7月連續2個月出現黃藍燈後，持續第3個月出現代表”衰退注意”的黃藍燈，顯示今年年初以來轉為”復甦安全”的綠燈，因奢侈稅的利空未盡，加上雙北市多區房價的基期已高，房市景氣再度陷入盤整待變的走勢。

整體來看，8月建商推案與行銷的動作明顯勢微，可見建商『以打代跑』的保守心態轉趨強烈。消息面上，奢侈稅修正案仍懸而未決，於是要見到真正的所謂『利空出盡』，恐怕還有段時日要等，建商目前大多以時間換取空間，不是改採先建後售，就是要等整體景氣面好轉些時，才會放膽加碼推案。928黃金檔期，房市是否有挽回頹勢的表現，可持續密切再觀察。

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