與高樓「爭光」 居民要求日照權

高層建物如雨後春筍般建立，較低樓房的民眾要求景觀或是日照權呼聲起。

房地產建案不斷推出，許多建案號稱高樓景觀絕佳，但在炫人的廣告背後，周邊住戶擔心「日照權」、「景觀權」遭剝奪，紛紛向環保署陳情，要求政府拿出對策。環保署表示目前仍難以管理，但承諾明年的世界地球日前提出對策，包括日照權、景觀權在內的環境權綱領草案，未來立法管理。

環保署最近接獲許多民眾要求爭取「日照權」、「景觀權」的陳情或檢舉案，有大安區民眾指控師大附近擬興建38層大樓，不但破壞環境生態，也妨礙鄰居的「日照權」、「景觀權」。也有淡水、新店民眾向環保署陳情指出，房地產建案一棟比一棟高，棟棟都聲稱是「水岸第一排」、「景觀最前線」，夾在其中的矮建築照不到陽光，也看不到原本水岸風景。就連環保署旁兩旁也已預定興建30樓高樓，官員私下擔心，一旦興建完成，環保署恐怕也會「暗無天日」。

環保署副署長邱文彥說，查遍目前所有法令，都找不到有關「日照權」的規範和定義；只有在建築技術規則建築設計施工編第23條第2項規定: 「依本條興建之建築物在冬至日所造成的日照陰影，應使鄰近基地有一小時以上之有效日照」。同規則施工篇第40條也規定：「住宅至少應有一居室之窗，可直接獲得日照」。

另在景觀權部分，行政院曾於94年3月將景觀法草案送立法院審議，並將景觀權定義為「指人視覺所及的自然及人文地景，包括自然生態、人為環境及生活文化景觀」，但迄今未立法通過。

明年擬環境權綱領草案

邱文彥說，環保署承諾明年4月22日世界地球日前，會擬出一套包括日照權、景觀權在內的環境權綱領草案，並舉辦大型活動宣導；在此之前，環保署將與法界和縣市政府會商，確定日照權、景觀權的主管機關和相關法令，評估是否將日照權、景觀權納入憲法或環境基本法，或另以法律定之，以符合人權要求。

愛情像......

愛情像手中握住的沙，握的越緊流的越快！
愛情像瓷器，容易碎需輕拿輕放！
愛情像咖啡，又苦又澀又甜，喝多了興奮失眠！
愛情像花園，裡面有玫瑰也有仙人掌！
愛情像月亮，有十五的圓滿，也有初一的殘缺！
愛情像一本無字天書，需要相愛的人一生用心去解讀！

你敢!我敢!

妳敢跑，我敢追！
妳敢嫁，我敢娶！
妳敢當娘，我敢當爹！
妳敢花錢，我敢賺錢！
妳敢對不起，我敢沒關係！
⋯⋯ 妳敢不爭不吵，我敢白頭偕老！
妳敢不離不棄，我敢死心塌地！
妳敢説我是妳的一切，我敢説妳是我的世界！

台灣地區非都市土地使用編定管制方式之演變

台灣地區非都市土地使用編定管制方式之演變
台灣地區非都市土地使用編定管制方式之演變可分為3個階段：
（一）第一階段（民國62年以前）：
除都市計畫範圍內及依都市計畫法規定實施使用管制外，其餘土地並無積極管制措施，土地使用型態基本上決定於私人的使用行為及選擇。
（二）第二階段（民國62年）：
因應世界糧食危機，為使有限的土地資源作經濟合理的使用，政府於西元1973年開始將優良農地編定為「農業用地」實施局部性管制，其他地目土地則未管制使用，在當時對保護優良農田，維護糧食生產確具成效。
（三）第三階段（民國63年）：
非都市土地配合63.01.31「區域計畫法」公布施行，劃定為特定農業區等10種使用分區及編定為18種使用地，並自民國64年迄民國75年年分期分區辦竣編定公告，全面完成編定。同時，依照內政部65年間訂頒之「非都市土地使用管制規則」實施管制。
　　台灣地區除台北、高雄、台中、嘉義及台南市均為都市土地外，其餘十八縣市之非都市土地，首自屏東縣於民國62年辦理土地分區及編定示範工作，確定示範工作要點，以作為全省非都市土地使用分區與編定之參考，該縣於64.10.06辦理公告編定，其他縣市則經分期分區辦理，而於民國75.11.01嘉義縣辦竣編定公告後，全省非都市土地使用已全面完成編定，納入同一使用管制體系。
二、區域計畫及非都市土地使用編定公告日期
（一）非都市土地使用分區類別及劃定原則：
　　依照區域計畫法施行細則第13條及作業須知第5點規定，非都市土地得依使用計畫劃定為特定農業區、一般農業區、工業區、鄉村區、森林區、山坡地保育區、風景區、國家公園區、河川區、特定專用區等10大使用分區。由於非都市土地使用分區，係參照區域計畫之非都市土地分區使用分區計畫圖予以劃定，惟該計畫圖比例尺甚小，殊難作為分區劃定之依據，故內政部特依同細則第16條規定，訂頒「製定非都市土地使用分區圖及編定各種使用地作業須知」，對各種使用分區劃定原則作更具體之規範，以利作業。分區之類別如下：
1、特定農業區：
係指優良農地或曾經投資建設重大農業改良設施，經會同農業主管機關認為必須加以特別保護而劃定者。
2、一般農業區：
係指特定農業區以外供農業使用之土地。
3、工業區：
係指為促進工業整體發展，會同有關機關劃定者。
4、鄉村區：
係指為調和、改善農村居住與生產環境及配合政府興建住宅社區政策之需要，會同有關機關劃定者。
5、森林區：
係指為保育利用森林資源，並維護生態平衡及涵養水源，依森林法等有關法令，會同有關機關劃定者。
6、山坡地保育區：
係指為保護自然生態資源、景觀、環境，與防治沖蝕、崩塌、地滑、土石流失等地質災害，及涵養水源等水土保育，依有關法令，會同有關機關劃定者。
7、風景區：
係指為維護自然景觀，改善國民康樂遊憩環境，依有關法令，會同有關機關劃定者。
8、國家公園區：
係指為保護國家特有之自然風景、史蹟、野生物及其棲息地，並供國民育樂及研究，依國家公園法劃定者。
9、河川區：
係指為保護水道、確保河防安全及水流宣洩，依水利法等有關法令，會同有關機關劃定者。
10、其他使用區或特定專用區：
係指為利各目的事業推動業務之實際需要，依有關法令，會同有關機關劃定並註明其用途者。
（二）各種使用地之編定：
　　使用地之編定係以掌握使用區內每一筆土地之使用狀況為手段，並作合理之用途分配，藉以達到實質管制的目的。依照區域計畫法施行細則第13條規定，非都市土地各種使用分區內土地編為甲種建築用地等18種使用地，除國家公園區內土地不辦理使用地之編定，及得依核定計畫編定各種使用地，暨法令另有規定外，其編定原則及說明。
(三) 非都市土地編定及管制
　依區域計畫法第一條規定，區域計畫法之實施係為促進土地及天然資源之保育利用，均衡人口及產業活動之合理分佈，以加速並健全經濟發展，改善生活環境，增進公共福利，並有效防止自然災害之發生。為達成上述區域計畫法揭櫫之宗旨，台灣地區除金門縣、連江縣、台北、高雄、台中、嘉義及台南市均列入都市計畫內，依照都市計畫法實施分區使用管制，不需辦理非都市土地使用編定及管制外，其餘18縣市之非都市土地均依區域計畫法等有關法令，對土地依其所能提供之使用性質，並參酌地方實際需要，劃定使用分區，編定各種使用地，實施管制，以達到國土資源永續利用之目標。茲將非都市土地使用編定及管制業務推動情形分項敘述如下：
非都市土地使用分區編定公告後，其土地之使用係按其所屬使用分區之類別為不同性質及強度之管制，並以各宗土地之使用地類別作為管制之依據，其管制之基本內涵如下：
（一）容許使用
１、為落實編定管制之功能，充分發揮土地利用之潛力，經編為某種使用之土地，依照非都市土地使用管制規則第6條規定，應按其容許之使用項目及許可使用細目使用，但其他法律有禁止或限制使用之規定者，依其規定。例如編定為農牧用地，如屬河川區域之土地，仍不得申請建築農舍。
２、原有使用或原有建築物不合土地使用分區規定者，在政府令其變更使用或拆除建築物前，依管制規則第8條規定，得為從來之使用。
（二）臨時使用
　　 依據非都市土地使用管制規則第六條第一項增列但書規定，符合以下要件之土地得申請做臨時性使用：
１、中央目的事業主管機關認定為重大建設計畫所需之臨時設施，（有關認定基準依行政院89.03.20核定之重大投資計畫土地使用變更作業注意事項規定之金額及面積標準。）
２、徵得用地之中央主管機關及相關機關之同意。
３、地政機關於土地登記簿標示部加註臨時使用用途及期限。
４、中央目的事業主管機關及縣市政府負責監督。
（三）土地使用強度
１、非都市土地使用管制規則第9條規定，甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地、丁種建築用地、窯業用地、交通用地、遊憩用地、墳墓用地及特定目的事業用地等九種使用地之建蔽率及容積率之上限，但縣市政府得報內政部備查視實際需要酌予調降。
２、同條文第4項前開以外農牧用地等9種使用地，其編定雖不以建築使用為主，惟申請容許使用項目涉及建築行為者，其建蔽率及容積率，應請使用地之中央主管機關會同建築管理、地政機關，就容許使用項目性質訂定規範。
（四）變更編定
１、非都市土地使用管制，係土地所有權社會化後警察權之行使方式，故凡土地一經編為某種使用地，應即按照編定類別使用，不得任意變更，以貫徹編定與管制之目的。惟為配合社會經濟客觀環境變化之需求，原有之編定用地，在原使用分區範圍內，得依非都市土地使用管制規則第27條規定原則申請變更編定。
２、按變更編定係採目的事業導向，亦即申請變更編定之前提，為興辦事業應先經核准，依照非都市土地使用管制規則第30條規定，興辦事業核准前，應先徵得變更前及有關機關之同意；其變更使用面積超過一定規模應辦理使用分區變更者，應經內政部區域計畫委員會之審議同意（目前10公頃以下開發案件已委託縣市政府辦理審議）。其申請程序、審議機制依同管制規則第3章土地使用分區變更專章辦理。
３、目的事業主管機關為審查興辦事業，得訂定審查作業要點。
（五）土地使用之檢查
１、非都市土地使用之檢查，由當地鄉（鎮、市、區）公所隨時檢查是否依編定使用。
２、依目的事業主管機關核定計畫編定、變更編定或同意使用者，目的事業主管機關應檢查是否依原核定計畫使用。
３、其有違反編定使用或未按計畫使用者，鄉（鎮、市、區）公所應即報請直轄市或縣（市）政府處理，或由目的事業主管機關會同有關機關處理。
４、縣（市）政府對違反使用之處理，除應成立聯合取締小組定期查處外，其內部分工依非都市土地使用管制規則第55條規定，違反本規則規定同時違反其他特別法令規定者，由各該法令主管機關會同地政機關處理。
（六）違反土地使用管制
１、違反區域計畫法第15條第1項之管制使用土地者，依照89.01.26修正後區域計畫法第21條規定，由該管直轄市、縣（市）政府處新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並得限期令其變更使用、停止使用或拆除地上物恢復原狀。經限期變更使用等而不遵從者，得採「按次處罰」，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施。
２、修正後同法第22條規定，不依限變更土地使用或拆除建築物恢復土地原狀者，除依行政執行法辦理外，並得處6個月以下有期徒刑或拘役。３、6萬元至30萬元之行政罰鍰裁量標準，基於該項罰鍰的行政主體為縣（市）政府，故由縣（市）政府因地制宜，決定其罰鍰之額度，或訂定裁量標準，以為執行之依據。

買屋先算「公設比」 破解虛坪陷阱！

買屋先算「公設比」 破解虛坪陷阱！

隨著建商趁著旺季陸續推出新案，加上新成屋湧入市場。當購屋人看到美侖美煥的預售屋、新成屋時，「衝動購屋」的比例隨之增加，但事後糾紛常由此而來。根據消基會公佈去年度十大申訴排行榜，購屋類糾紛高踞第一。

今年房地產市場「329檔」即將來臨，隨著建商趁著旺季陸續推出新案，加上新成屋湧入市場，購屋氣氛熱絡，週末購屋一日遊成為風潮。當購屋人看到美侖美煥的預售屋、新成屋時，「衝動購屋」的比例隨之增加，但事後糾紛常由此而來。根據消基會公佈去年度十大申訴排行榜中，購屋類糾紛為1142件，高踞第一名，也占全年申訴案一成三，其中又以「公設比」為購屋時最常見的糾紛項目。

公設高 購屋成本大增

日前發生由港星關之琳代言、位於新店捷運七張聯合開發大樓的「環遊市」（原名悠遊市）小豪宅，建商涉及廣告不實，廣告中應有的游泳池、空中花園、SPA都沒有按照之前廣告訴求履行，游泳池甚至變成積水大池塘，消費者要向建商求償的事件。

一般所謂「公設比」包含大公、小公等區塊，「大公」是地下室、機電房、消防設備、走道、門廳等等；而樓梯間、電梯、則屬「小公」的範圍。購屋時想要讓錢花得物超所值，精算公設比是一個好方法，以30坪的大樓為例，一般來說，公設比多在25%，但如果你買到公設比30%的房子，公設佔去的坪數高達9坪，以房價每坪30萬來看，多出來的這5%公設比，就要花去45萬元！而這還只是一開始的購屋成本，購屋後每月公設的維護費用，又是另一筆花費。

在講究養生和休閒的時代，許多產品強調附設游泳池、健身房，甚至SPA、三溫暖、住戶俱樂部等等設施，多元豐富的休閒公設聽起來的確很吸引人，但購屋者在決定選擇這類高公設比的產品前，應先衡量自己的需求，也就是說未來是否真的會使用到這些設施。並且須留意各項設施是否有專責的維護單位，如果管理不佳，或根本沒人管理，設施使用率低、耗損率高，那麼這些休閒公設也只是徒增購屋成本。

公設比灰色地帶糾紛多

長久以來民眾對公共設施總有一些迷失，誤以為「我家的公設比高是正常的，因為我們大樓有很大的中庭花園啊！」，其實中庭花園大多為法定空地而非公設；另外「我家的公設30﹪，但公設到底有哪些？」也是多數民眾心中的疑惑。還有一種購屋族是買了預售屋，卻在交屋時才發現，房子和當時看到的樣品屋大小有明顯差異，再仔細看看簽訂的契約書內容，赫然發現公設佔了實際房屋一大部份的面積。所謂公共設施面積，就是登記為共同使用部分面積。依照土地登記規則的規定，有全體區分所有權人共有（即大公，如管理室）和部分區分所有權人共有（即小公，如樓梯間）之分；但是分擔的比例到底多少才合理，目前還沒有法令強制規定，民眾購買的房屋，使用面積與公共設施比是否適當合理，最重要的是按「使用者負擔原則」。

常見的公設產權問題還包括以下幾點：

一、將中庭花園誤以為公設面積：中庭花園大部分為法定空地，不列入公設面積，列入公設面積計算者需其上方有大樓本身結構之頂蓋，如一樓或地下室羽毛球場。

二、地下室公設面積全體住戶平均分攤：此類型大樓之地下室大部分有設置停車位，地下室公設面積全體住戶平均分攤，大樓住戶停車位多無法一戶配置一車位，必須定期抽籤分配承租，管委會可收停車位租金，住戶因此可繳納較少管理費；但也可能面臨無法購買地下室停車位之不便。

此外，此類型大樓公設比較高，地下室每坪單價通常較主建物低，相對比較，大樓每坪單價也會受影響。

三、大樓地下室停車位面積縮水，將部分車道面積分攤給全體住戶：出售停車位時通常以「個」來計算價格，較不會注意停車位坪數大小，按車位長寬及車道分配計算，一般平面車位含車道等公設面積，約佔10-12坪，機械式則為5-6坪。建議可調閱地政機關之謄本，若車位面積少於這個經驗值，有可能是建商將部份車道面積分攤給住戶，最好再向建商詢問清楚。

黃金檔期購屋 預防花大錢買到虛坪

根據統計，北台灣今年329檔期推案量高達1500億元，新個案將陸續登場，加上尚未去化完畢的新成屋以及中古屋加入戰局，此時購屋選擇將比平時更多，議價空間也相對來得大。建議消費者在檔期內購屋，一定要更冷靜，多比較各項優惠措施、方案，衡量自身能負擔的頭期款和貸款金額之後，緊接著精算公設比。因某些建商為了降低每坪單價，會將停車場、車道都畫入銷售面積，算下來雖然每坪單價變便宜，但實際上卻是買貴了！因此，比價時不能只比登記坪數，也要看公設比，換算出室內實際坪數的單價，才是聰明的購屋方式。

業者：確認「登錄實價」 一大考驗

【聯合晚報／記者游智文／台北報導2011/09/15】行政院會今天通過地政三法中的另兩法，「地政士法」、「平均地權條例」修正草案，明定不動產在產權交易後，不論是業者或個人都應在30天內向主管機關登錄成交金額。房仲業者表示，此兩法通過後，形同宣告全面實價登錄，不再只由業者負責，對房市透明有相當幫助，不過如何確認登錄的是實際交易價格將是一大考驗。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，不動產經紀業管理條例修正案已於日前送交立法院審議，重點是規定房仲業經手案件必須向主管機關申報成交行情，今天行政院會通過「地政士法」及「平均地權條例」，把申報人的範圍擴大到地政士和個人，形同全面實施實價登錄。

徐佳馨表示，如果能完全落實，對投資客、不良仲介哄抬房價有赫阻效果，民眾購屋也能獲得更充分而正確的資訊，不過登錄的價格，目前看來仍缺乏審核機制，是否正確有待考驗。

就房仲或地政士來說，由於只是中間人，登錄價格會比較有正確性，不過如果買賣雙方達成協議並要求，也可能價格失真，至於平均地權條例規定的權利人應負責申報，如果沒有審核機制，更可能出現失真價格混亂市場。

業者表示，長期來看，價格全都露並不一定是房市利空，也和房價下滑關係不大。以成交價公開的中國與香港等地為例，只要行情好，房價仍然會暴漲，實價登記對房價抑制的效果便可見一斑。