板橋江翠北側市地重劃工程

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江翠北側小檔案

●面積：111.47公頃
●預計完成時間：2021年
●土地使用分區：
˙住宅用地43.29公頃
˙商業區9.25公頃
˙藝文專用區4.66公頃
˙加油站及電信專用區0.33公頃
˙公共設施計畫59.94公頃
●開發進度：分成AB、C、D、E、F、G共6單元，目前進度最快的是AB區，都市計劃書核定通過，已要開始辦理市地重劃，最快5年後得見雛形

(一)

新北市板橋江翠北側地區都市計畫五階段（市地重劃F及G單元）細部計畫案，於100年2月24日新北市都市計畫委員會審議原則通過，規定以重劃方式開發的江翠北側地區，將全面展開，結合水岸景觀優勢，優質水岸風貌指日可待。

板橋市寸土寸金，但在江翠北側地區、華江橋、大漢橋二側之117公頃計畫土地，因原都市計畫規定以區段徵收整體開發及後續區段徵收作業評估開發風險提高情況下，導致本地區久未開發建築、環境品質不佳。因應新北市及板橋區之人口發展趨勢，同時考量本計畫區仍有整體開發之必要性，本次通盤檢討評估區段徵收財務負擔過高，於是朝向將原開發方式再增列市地重劃，並採以發展單元，鼓勵民間完整開發。

歷經4年審議過程，第一階段計畫於98年9月起發布實施，並開始受理地主整合自辦重劃作業。各開發單元範圍內地主均組成重劃籌備會，並辦理開發範圍內之細部計畫研擬作業。第二至第四階段（AB單元、C單元、D及E單元）自99年4月起陸續發布實施。本次審議之F及G單元係第五階段計畫，範圍內重劃籌備會已整合土地所有權人，並將重劃計畫書送經地政局審核通過，於99年2月將開發範圍內之細部計畫提交本局，經100年2月24日新北市都市計畫委員會第2次會議審議通過後，整個江翠北側地區均正式進入重劃工作階段。

江翠北側地區緊臨大漢溪，擁有豐富的景觀資源，開放市地重劃後地主積極辦理開發，開發完成後將使當地環境大幅改善。

(二)

佔地八十二．一公頃的北縣板橋江翠北側市地重劃案，由於開發規模逾四千億元，引發多方利益角逐，除了兩組民間開發商積極介入，據傳也有政壇勢力捲入，還有一派則企圖藉拖延自辦重劃進度分一杯羹，形成三方競逐開發主導權的激烈商戰，不只追逐地主搶同意書，黑函、謠言滿天飛，甚至還曾傳出槍響。

江翠北側地區都市計畫細部計畫是在去年9月29日發布實施，範圍大致從四汴頭抽水站（台六十四快速道路 )沿著大漢溪畔到華翠大橋，一共八十二．一公頃，分成七個開發單元（編號Ａ至Ｇ )；北縣府原擬採區段徵收方式進行，但去年踩煞車，改以市地重劃方式開發。

ＤＥＦ三區段 兩開發商激烈交手

由於此案利益龐大，欲爭取主導權的開發商早已搶進佈局，也有地主自組團體，準備自行開發；但多方整合後，目前形成兩大陣營，一是經營四、五年的華新發展公司，二是九十七年才介入的立信資產管理公司。

而目前最主要的利益衝突標的，在位於中段的大漢橋到華江橋的三個區段（Ｄ、Ｅ、Ｆ )，立信與華新同時整合地主，也各自在去年10月廿1日成立重劃籌備會，但兩個籌備會不只範圍重疊，地主同意書也有部分重疊。

依法，從設立籌備會到重劃會正式成立，限期一年，一年期滿若無法成立，籌備會就失效；若一年內順利成立並在三年內完成開發，則可享最高卅％的容積獎勵。因此，如果無法在期限內成立重劃會並及時完成開發，未來即使取得主導權，也可能減少獲利四一二億元，所以開發商無不全力衝刺。

搶地主同意書 回饋比率喊價56％

為搶得地主的同意書，人情戰是主力，最重要是提高回饋比率，現已從原本的五十％，一再加碼，目前華新喊到五十六％，立信則叫價五十五．二％，還傳出有暗盤價碼。不斷加碼的結果，不少地主都心猿意馬，高達二百多位地主兩邊都簽下同意書，爭奪戰更加糾纏；期間，謠言、黑函滿天飛，去年底更傳出槍擊示警事件。

目前，華新、立信都已將重劃計畫書送達縣府，卻又因北縣府對地主同意書的認定時效及標準反覆，引發新的爭議。據指出，縣府先要求地主需本人到場確認，同意書才有效，今年初又改口書面確認即可；由於兩陣營都質疑對方同意書比例未過半，加上重複簽署及縣府態度反覆問題，雙方都指控縣府偏袒對方。

第三方拖延戰 打與縣府簽約算盤

兩陣營已鬧得不可開交，現又傳出第三方勢力介入，運作將自辦重劃改回政府主辦區段徵收，打的如意算盤就是，只要跟縣府打好關係，就可直接簽約取得區段徵收主辦權，坐收整個開發主導權的利益，而戰術就是—拖延。

因為依法籌備會有效時間只有一年，只要作業拖延超過今年的10月廿日，兩個民間籌備會就會失效，控球權回到政府手上；屆時，所有利益都將被縣政府重新議約合作的開發商取得，現在地主的利益可能大幅縮水。未來發展如何，不只開發商戰戰兢兢，攸關自身權益的地主也在密切關注