「山寨豪宅」出現重挫，買氣跌落冰點

作者：MyGoNews林承志
時間：2012-08-08

由於資金充沛，在低利率以及股市的不確定情況下，資金轉向搶進商業不動產。

新聞摘要

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  央行緊盯開始高總價房產後，實施豪宅限貸政策，逾8000萬元以上的更是重跌了6成。

【MyGoNews林承志/台北報導】 央行將高總價房產設定為打房標靶，明令豪宅管制限貸，大動作的干預房市，祭出雙北市8000萬元以上、其他區域5000萬元以上的高價房產，核貸成數不得超過6成，且沒有寬限期，購屋自備款暴增，導致6月8000萬以上高總價房產成交量急降6成，交易狀況十分慘淡。

根據房地產人士指出，近期賣不掉的豪宅，多半是市場中的「山寨版」豪宅，也就是所謂的「麥克豪宅」，這類豪宅大部分都是在一般地段中，硬是蓋出一棟高檔建築物，與周遭環境難以相容，屬於小環境並不理想區域中的高檔住宅，在奢侈稅打房下，加上央行對於豪宅貸款的限令，這類產品價格與銷售的下修，就面臨著嚴重的考驗。至於一般地段佳的豪宅產品，則完全沒有受到影響，依舊是1戶難求。

大師房屋表示，由於資金充沛，在低利率以及股市的不確定情況下，資金仍選擇具有保值性的房地產，轉向搶進商業不動產，但此舉卻造成租金報酬率愈來愈低，甚至跌破2%，雖然如此，在未來台灣能見度的提升，與觀光熱潮的帶動下，租金預期將可逐年高漲。

根據大師房屋統計，從2010至2012年7月的成交件數變化，發現2010年是10年來房市交易最為熱絡的1年，然而隨者2011年政府奢侈稅上路，高總價房產受波及，成交量相較2010年幾乎跌了一半。

2012年總統大選，由於市場觀望氣氛重，1月甚至有好幾個營業處繳出空白成績單，2月2000萬到8000萬元高總價房產僅有3件成交，8000萬以上的高價房產也是零成交，然而選後不確定因素消失，3～5月成交量已回復到打房前的6、7成水準，在6月央行緊盯開始高總價房產後，實施豪宅限貸政策，成交量馬上下跌4成。逾8000萬元以上的更是重跌了6成，房市瘟疫再度蔓延，雖然目前高總價房產受到打房的影響，交易量不斷的萎縮，不過真正地段佳的真豪宅價格方面依然不動如山，呈現量縮價平的局面。

央行打房措施一波波，市場資金紛紛轉戰具有固定投報收益的店面，不過A級市區的店面已經飽和，賣主惜售，許多游資轉搶進巷弄、非主要捷運站邊的次級店面，因為在低利率的時代下，商業不動產對於置產投資者來說是最佳的避風港，不過由於置產投資者一窩蜂大量從高總價房產湧入店面，租金還沒不及反應，投資報酬率逐年遞減。

據大師房屋數據顯示，以占成交量近4成的大安區來說，2011年投報率為1.8%下滑至今年1.5%，士林區也從2.27%的投報率下滑至1.68%，但儘管目前投報率低，不過資金穩定、空置率低，而隨著近年來外資持續插旗進駐、兩岸商機持續擴大，在看好觀光財的未來，以及「人潮就是錢潮」的保證下，優質地段金店面更是是一店難求，預期租金將還會持續攀高，只要精心摘選佈局金店面，未來年增率漲幅驚人。

大師房屋總經理陳建慶表示，目前實價登錄已經上路，預計等到10月，官方版的成交行情資訊將會公布，屆時所有房市價格將「全透明」，預計議價空間將大幅減少，而去化天數也因價格透明後減少買賣雙方無謂的猜疑與資訊蒐集的時間縮短，而以往過於浮報的房產，將修正回歸到合理的價格，而位於精華地段的高總價房產，雖然目前買氣降溫，但在具生活機能好、稀有、供不應求的特性下，價格依舊回不去，甚至還逆勢上升的趨勢。

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