奢侈稅解凍 抓緊五大趨勢搶進房市潛力區

作者：MyGoNews廖賢龍
時間：2013-01-10

投資聚焦重大建設，松山車站3年漲幅達34%超越區域漲幅。

新聞摘要

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  首購族緊跟捷運交通路線，換屋族先衡量生活空間過剩還是不足，投資族搶進稀有物件或挑選熱鬧商圈、知名學區。

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】2012年受到奢侈稅、豪宅貸款限縮、實價揭露資訊正式公開等影響，房市量能遲遲無法擴張，究竟2013年房市景氣將會如何？永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，政府強力嚴管房市，投資客生存越來越困難，再加上買方居高思危，都使房價走勢趨緩，房市秩序逐漸走上正軌。2013年隨著全球經濟緩步回溫，台灣整體經濟也將從谷底緩步回升，在低利、自住的健康氛圍下，房市買氣可望回溫，重點區域曙光乍現！

展望2013年房市，雖然產品、區域回歸「住」的需求面，呈現各自表現的局面，但有下列五大趨勢，有意購屋者可好好掌握：
一、奢侈稅滿2年，市場可售物件將逐漸增多：供給量增加，間接壓抑價格浮動，有助市場交易量回升，且實價登錄提升房價透明度，有利縮小雙方價格認知差距，促進成交速度，預計各區量能至少回溫一成以上，消費者只要下定決心掌握回檔區，必能搶得打房戰利品。

二、大型開發熱，千億元地上權案百花齊放：信義計畫區A25地上權案、松山機場開發案、台灣菸酒公司的板橋、花蓮、竹南酒廠地上權案及台灣中油、台電、國防部主導的地上權開發案，都將於2013年公告招標，可望帶動區域發展。尤其金管會對壽險業投資不動產設下重重關卡，卻對政府規劃的開發案網開一面，將使資金大量湧入這些計畫，加快周邊開發成果，絕對是中長期佈局的致勝點。

三、車站BOT案將完工，帶動周邊房價提升：捷運車站不再只是交通轉運功能，還有消費、娛樂、辦公商務等設施，以松山車站BOT案為例，投資金額高達32億元，2棟建築包含商場、國賓飯店、辦公大樓、停車場，未來將結合周邊的饒河夜市、五分埔商圈，帶動大量人潮湧入，使得周邊房價提升，根據永慶房產集團研究發展中心統計，松山車站近三年房價已從每坪42.8萬漲至57.3萬，漲幅達34%，比松山區24.3%的房價漲幅高出近10%，未來發展潛力可期。另外，南港、內湖兩站，以及全國矚目的台北雙子星，也蓄勢待發，值得期待。

四、捷運完工，沿線店面燙金：施工近十年、行經台北市精華區域的捷運信義、松山線的工程圍籬已陸續拆除，預計將於2013年通車，周邊店面效益目前逐漸發酵，將帶動沿線房價及店面租金上揚，以信義線的大安森林公園站為例，因施工黑暗期影響，近三年漲幅僅9.1%，單價從每坪79.5萬漲至86.7萬，比大安區漲幅19.6%落後，在施工圍籬陸續拆除、接近完工啟用日之際，房價勢必將破繭而出，湧現大漲波段。

五、桃園航空城啟動，4000億活水注入大桃園：行政院去年9月拍板投資航空城4,630億元，帶動桃園房市飆漲，各大上市建商、大型壽險業已提早卡位航空城，帶動桃園房市熱度，未來土地、住宅行情看俏。另外，眾所期待的自由經濟示範區目前除了高雄確定優先推動外，桃園、台中也是熱門試點城市，嘉惠港埠及規劃的相關聯產業發展，對於商用不動產市場應有激勵效果。

了解2013年五大房市趨勢後，針對首購族、換屋族、投資族究竟在2013年該怎麼買屋呢？黃舒衛指出，首購族預算有限，加上以後有換屋的可能，因此在決定購屋時除須謹慎評估房貸負擔能力，增值潛力大的首購屋更是攢下第一桶金的關鍵，所以建議找房應以具交通建設、捷運規劃等重大建設區域為首選，畢竟交通建設是支撐房價的重要因素，且以通勤時間換取房價空間，對於荷包有限的首購族是最佳的選擇。

若以購屋預算1000萬為例，在台北市的文山、萬華、北投區內有木柵線、板南線、淡水線經過，目前平均成交單價均在50萬以下，可買到兩房物件；若再向外圍延伸，新北市中和、三重、蘆洲、新莊、土城、淡水區內也都有捷運路線通過，以同樣的價格則可買到三房物件，往來市中心最多約30分鐘，房價卻不到市中心的一半，經濟又實惠。

對於換屋族，黃舒衛指出，衡量換屋因素是生活空間過剩或是不足是重要關鍵，而不加總價預算的平轉則需要情報跟技巧。若是因子女成年離家發展，居住空間過剩的換屋族，可掌握B級地段換A級地段原則，如從新北市的大坪數四房，換到市中心大安、信義等黃金區的小坪數三房，增加生活、醫療及交通便利性；反之，若為使用空間不足的換屋族，則掌握A級地段換B級潛力區原則，以換取更大的生活空間，如以大安區2500萬、35坪的老公寓，則可換到內湖區45坪的新電梯大樓。

至於手中已有相當資金的投資族，黃舒衛建議，針對市場上稀有釋出優質物件，如公園第一排、主要道路臨路三角店面、學區宅、知名稀有豪宅、潛力重劃區新成屋等項目，大膽趁房價回檔時搶進，物以稀為貴，不論景氣好壞，持有稀有物件幾乎等於是資產增值的保證；此外，挑選商業活動熱絡、知名學區或是就業、就學人口眾多的商圈置產，則可增加房產出租機會。  

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