中國主要城市2012年9、10月不動產物業動態

作者：MyGoNews林承志
時間：2012-12-02

2012年9～10月中國不動產出現接近市場低潮期的跡象

新聞摘要

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  2012年9～10月中國不動產物業主要新聞多了不少重大公共建設以及商業投資

【MyGoNews林承志/台北報導】戴德梁行發布中國主要城市不動產物業動態，2012年9～10月中國城市不動產物業市場，相較於過去相關單位下重手壓抑房地產，2012年9～10月中國不動產物業主要新聞多了不少重大公共建設以及商業投資，顯示中國不動產已經逐漸接近市場低潮期的尾聲。

長沙
湖南省國土資源廳地產處最近發布2012年首三季土地市場動態的監測分析報告指出，雖然省內土地市場與去年同期比較仍處於低谷，但是第3季度的土地出讓總價、房地產用地供應量等數據已較上季有所回升。季內土地出讓總價達到人民幣157.75億元，按季增長23%，房地產用地出讓均價亦按季微升1.7%至每平方米1,313.2元；本季房地產用地供應為1,072公頃，按季升2.9%，其中住宅用地按季升4.5%。隨著省內的國有建設用地供應計劃逐部落實，第4季度的供地量將達到全年高峰，而主要開發商漸次活躍，預料將為第4季度土地市場的進一步回升打下基礎。

成都
成都市發展和改革委員會於10月中出台《關於促進全域成都「三圈一體」融合發展的若干意見》，提出借鑑國內成功經驗，適時啟動包括中心城區在內的新一輪體制調整，按照成都市域三大圈層的劃分，確定各圈層的產業定位。三圈中的第一圈層是中心城區，包括青羊區、錦江區等六個發展較早的城區，將加快發展高端服務業；第二圈層是緊鄰中心城區的雙流縣、龍泉驛區等六個區縣，主要發展先進製造業及現代服務業；第三圈層即八個市縣，以先進製造業、特色農業和旅遊業發展為主。「三圈一體」發展策略，旨在凝聚各地的資源，以配合西部經濟發展的步伐。

成都市商務局和規劃局於10月16日公布《成都市中心城區大型城市綜合體項目規劃管理補充規定（試行）》，意味著當局為成都近年湧現的「城市綜合體項目」（HOPSCA）首次訂立發展標準，以強化規劃引導、優化資源配臵與運營模式。據商務局表示，截至2011年底，成都中心城區投入營運的城市綜合體項目共有5個，總體量為297萬平方米，當中8成空間為普通住宅、商舖及寫字樓，其餘空間為酒店、服務式公寓及會展設施等。

重慶
重慶經濟高速發展帶動能源需求，重慶頁岩氣產業發展亦蓄勢待發。兩江新區政府於10月初表示，將在魚復工業園打造3,750.5畝的臨港頁岩氣重型裝備產業園，包括裝配頁岩氣的設備及燃氣輪機組等，冀令兩江新區成為全市頁岩氣產業重鎮，為經濟的發展提供能源保障。產業園將花8年時間建成，預料屆時總生產值將達人民幣300億元。

重慶兩江新區管理委員會於10月中透露，兩江新區內屬重點景觀工程的8個公園將於2012年內開放或完成主體建設。其中，中國西部最大的市中心公園──中央公園，以及悅來會展公園將會最先開放，其餘的九曲河濕地公園、紅崖寨公園、錦繡山生態園、跳墩河濕地公園、中嘴河樟園、棕櫚泉生態園等6個公園，正在進行配套設施建設。

大連
大連市國土資源和房屋局最近公布《大連市土地利用總體規劃（2006-2020年）》，指出到了2020年，大連全市的城鄉建設用地規模將控制在167,523公頃以內，中心城區建設用地規模將不超過589平方公里。在分區發展方面，大連市政府將大力發展南部城鎮，即中心城區和北三市（莊河、普蘭店、瓦房店），總面積約241,182公頃，佔全市土地總面積的17.81%。當局並將統籌發展主要集中於渤海沿岸和黃海沿岸的產業集聚區，總面積約503,192公頃，佔全市土地總面積的37.17%。

大連市的國泰大廈和天倫大廈正在進行裝修和招商，這兩幢閒臵多年的物業即將被盤活，並預計於2013年元旦開門納客。大連國泰文化藝術品有限公司、大連鴻天倫數碼產品有限公司與大連宏光好運來集團正式簽約，租用國泰大廈和天倫大廈閒臵的裙樓部分，用於銷售文化藝術品和電子數碼產品。大連國泰文化藝術品有限公司租賃的國泰大廈裙樓部分用作經營「國泰文化藝術廣場」，共七層，建築面積20,000多平方米。天倫大廈裙樓部分則會開設「鴻天倫數碼港」，也是七層，建築面積17,000平方米。

廣州
有關改造舊城鎮、舊廠房、舊村莊的《「三舊」項目改造方案報批管理規定》經14屆38次廣州市政府常務會議寨議，於10月8日原則通過。規定將原來舊村改造方案必須獲80%以上村集體經濟組織成員同意提升至90%，更注重保護村民合法權益。另外規定亦闡明了改造方案申報、受理、寨查的程序和標準，同時引入專家會議評寨、改造成本第三方評估等機制。

國務院新聞辦公室於10月10日就廣州南沙新區發展規劃舉行新聞發布會，提到將從金融、與港澳往來便利化、擴大對外開放、財政稅務、土地管理等方面賦予南沙新區多項先行先試的政策措施，在規劃當中直接賦予國家一級的扶持和優惠政策。此外，有別於上海浦東新區、天津濱海新區等新區的政策優惠上，《規劃》明確提出要由國家發展和改革委員會牽頭，會同一些部門和地方來組建協調機制，致力解決南沙新區建設中可能面臨的困難和問題。

杭州
錢江新城中國人壽大廈於10月29日進行了奠基儀式。中國人壽大廈位於錢江新城CBD核心區塊，項目總投資人民幣55.99億元，總建築面積達42.834萬平方米，建築高度為190米，由辦公主樓、商務辦公副樓和培訓中心三幢塔樓構成，其中辦公主樓42層、商務副樓39層、培訓樓32層。中國人壽大廈是中國人壽總部投資建設的浙江省重點建設工程項目，也是目前錢江新城公共建築（含寫字樓、政府部門辦公室等）面積最大的建設項目之一。

截至10月29日，杭州主城區在10月份的土地成交總額已經達到了人民幣132億元，超過了2012年總成交額的三分之一。其中在10月17日，國企中海地產以55.88億元囊括主城區推出的三宗位於三堡沿江區域的住宅用地，出讓面積共計126.4畝，建築面積約為30.9萬平方米，合計配建保障房面積達98,100平方米。兩天後，嘉里臵業以25.36億元一口氣拿下之江度假區五宗共214畝的土地，包括三宗住宅用地及兩宗商業用地，其中兩宗商業用地樓面成交均價為每平方米8,071元，綜合溢價率為36.3%。近期土地市場上頻頻出現拿地熱潮，顯示開發商對後市越發看好。

南京
截至10月28日，南京樓市在10月份獲認購的商品住宅為6,460套，認購量按月跌15.3%，可是房價連續攀升的態勢卻仍未終止。據南京媒體引述房地產數據顯示，南京全市八大區域中，有7個區域的房價均有上漲，其中以仙林、河西、江北漲幅最大，房價唯一未出現變化的是城中心，這是因為10月城中心無新房源入市。總體來看，南京全市商品住宅均價較9月微升了0.73%，分析認為，不少自用剛需樓盤漲價，加上部分已完成全年銷售任務的改善型樓盤也悄然加價，導致整體樓價續升。

瀋陽
兩度易主後，備受關注的瀋陽北方圖書城地塊於10月25日掛牌交易成功，摘牌的深圳寶能集團支付的土地出讓金高達人民幣23億元，創下今年瀋陽土地市場的單筆最大交易額，比該地塊一年半前的首次出讓價高出7億元。北方圖書城地塊項目佔地58,400平方米，容積率13.5，掛牌價格為每平方米2,917元。

華夏幸福基業投資開發股份有限公司於10月13日宣布，旗下全資間接控股公司瀋陽幸福基業房地產開發有限公司競得瀋陽兩宗土地，總面積為15.65萬平方米，總成交金額約為人民幣1.88億元。兩宗土地位於瀋陽蘇家屯區北營子村八一幹渠西，用地性質均為住宅、商業。

深圳
華潤深圳灣綜合發展項目於10月24日在南山區後海正式奠基，華潤中國內地總部就此落定深圳。此項目位於後海中心區核心位臵，在科苑大道東側，海德三道南側，用地面積為54,000平方米，計容建築面積達60萬平方米。整個項目的核心是別號「春筍」的500米高華潤集團總部大廈，建成後將是深圳第二高的大樓；另外，項目還包括一幢180米高的華潤萬家總部大樓、高端商業購物中心「萬像匯」、國際六星級水準酒店、高尚住宅及酒店式公寓等。

2012年度深圳市寶安區一批民生項目的集中開工儀式，於10月19日在寶安中醫院擴建工程現場舉行。這批項目共有22個，總投資額為人民幣196億元，主要涉及城市更新、道路交通、社會民生和宜居環境等方面，當中又以城市更新類最多，投資也最大，全部10個項目共投資162.5億元，不少原屬工業區的地塊將被更新為綜合業態開發區或者住宅用地。

天津
廣受關注的綠遊天地購物中心於10月28日在泰達MSD的核心A區開幕，標誌著天津首座綠景自然概念的購物中心正式誕生。綠游天地總建築面積約29,000平方米，為設有地下一層、地上四層及屋頂空中花園的純商業項目，匯集時尚零售、餐飲、生活方式與生活服務等多種業態，成為濱海新區的購物新亮點。

武漢
武漢二手房房價和新房價格相若，但二手房所獲的公積金貸款額度卻很少。武漢住房公積金管理委員會遂於10月23日發布公積金政策系列調整方案，武漢二手房公貸限額從人民幣40萬元提高至60萬元。另一方面，之前的公積金提取政策規定，用公積金償還商業貸款只限於武漢本市，現在則放寬到武漢市外。職工使用商業貸款購買武漢市區以外的自住房，可以提取在武漢市繳存的公積金，用於償還該房屋的商業貸款。

厦門
據《厦漳泉大都市區同城化總體規劃》提出，厦漳泉大都市區目標範圍包括厦門、漳州、泉州三市全域，面積約26,000平方公里，2011年總人口為1,666萬人，目標於2020年基本實現同城化，透過融合交通、通訊基礎設施、公共服務、人才等社會資源，發展成中國對外開放的重要國際門戶，以及海峽西岸先進製造業和現代服務業中心、國家海洋經濟發展先行示範區等。

厦門在10月內舉行了四場土地出讓會，共有13幅地塊拍出。其中，中國交通建設集團斥資人民幣13億元奪得集美新城的綜合項目地塊，總建築面積為40萬平方米。今年下半年，厦門擬出讓的城市綜合體項目用地就多達11幅，在9月和10月期間已售的地塊，總建築面積約200萬平方米，預料綜合體項目將分布於厦門各區，形成多個城市焦點建築的格局。

西安
據媒體於10下旬引述陝西省住房與城鄉建設廳及陝西省物價局消息報導，當局要求省內各地的房價須按照土地成本、開發成本、管理費用、銷售費用等項目，計算出較準確的開發成本，必須包含所有公共設施建設費用，並控制合理利潤在10%左右，以此定出房屋最後的售價，成為全國首個限利政策。商品房價若超出新聞媒體所公布各區域住房銷售價格區間，將無法取得預售證。政策希望引導樓市理性消費，然而也有分析指出，限利政策可能會引起偷工減料導致樓房質量不佳的問題。

陝西省建立的全國首個省級住房保障工作類資訊平台最近上線試運行，可讓市民查詢保障房規劃、建設、分配、管理等整個過程的資訊，以至監管和各項手續寨批辦理的情況，覆蓋從社區到省級各級保障房經辦部門。目前住房保障訊息平台已包含2,629個各類建設項目的訊息。有關部門人員指，在保障房大規模集中建設和大量交付入住的情況下，訊息平台有助於提高項目管理水平。

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