全國商總4大主張診斷不動產：配套完善才有利房市

作者：MyGoNews廖賢龍
時間：2012-11-20

全國商總理事長張平沼指出，今年首次發表的白皮書特別鎖定不動產業等七大服務業。

新聞摘要

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  一．建設便捷交通網絡以調節房地產需求過度集中問題二．釐清住宅房產與投資型房產之差異
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  三．房價透明化機制影響殊甚，宜先建置配套再行。
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  四．「空地開徵空地稅或照價收買｣宜就可能產生之後遺症預為綢繆，俾避免影響施政宏效

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】全國商業總會提出服務業產業建言書，其中對於不動產有4項主張，主要呼籲包括房價透明化與周延配套、空地稅及必要配套、改善都會周邊交通建設以疏散居住人口、住宅及不動產投資市場區隔政策規劃等。

全國商總提出的4大主張為：

一、促進都市均衡發展，建設便捷交通網絡，以調節房地產需求過度集中問題

健全房地產業的長遠做法乃是區域均衡，誘導就業機會的分布，
如此才能解決特定地區房價飆升的問題。平衡地方房市發展，必須落實國土空間利用，增加可建築土地供給量，如推動都市更新，強化區段重大建設或大型的公共設施，健全公共運輸交通建設，延伸至近郊土地，檢討都市周邊農地利用等，以縮短城鄉差距以平衡供需，以穩定房市。例如：大台北地區在興建中的捷運沿線，可由政府協助徵收土地、讓民間業者來興建平價住宅或出租住宅，也應該擴大交通建設，讓更多地方適合通勤族居住。

二、釐清住宅房產與投資型房產之差異，保障居住權同時健全投資環境

住宅是一種特殊的財貨，同時牽涉投資與消費雙重性，以投資的
角度來看，其為一個商品；然以居住的觀點來看其為一個基本權利。

政府必須提供足夠的供給及公平的誘因以維護國民之「居住權」（非所有權）。以商品的角度來看住宅發展，應尊重市場供需功能，健全投資市場環境；但若以社會福利的角度來看，應保障人民居住權利，而非是否有能力購置。

1、保障居住權，而非財產權。政府有責任照顧中低所得民眾的居住問題，只要在交通便利處有棲身之地，投資型房產價格再高，也不會影響民眾生活，自然不會引民怨。最好的方法應是由政府主導，建商支持與配合，協助增加精華區投資型房產以外之居住供給。以合宜住宅為例，政府如果要提高建商參與現代住宅開發意願，除了要降低地上權權利金外，更應該讓得標廠商，經營商場等附屬設施。

2、資本控管打壓投資，對有能力的投資者不造成影響，卻可能造成供給方寡占，不利產業競爭。對買方來說，政府實施選擇性信用管制，對於自有資金較少的投資客將有影響，尤其是中小坪數、中低總價的中古屋和新成屋，由於立即貸款交屋，因此將衝擊相關投資買方；不過，精華區地段、戶數稀少的豪宅產品，因為買方多為自有資金較充沛的保值置產者，大多數不需要貸款，高單價、高總價的買盤則影響不大。以

北市為例，北市房價高漲是投資型商品需求旺盛導致，這種現象非限縮貸款額度便可解決，政府若能提供合適的投資管道，房價自然會修正。對建商來說，該資本管制恐導致房地產上下游供應鏈陷入急凍。因為建商投資房地產是「一個卡一個」，是透過貸款投資，一旦實行過當，建商會受到很大的影響。若干年前房地產出現建商連環倒閉事件，就是金融機構出現緊縮信用的手段下造成。近年土地價翻漲，以往信譽好的建商，幾乎有全額貸的優勢，但央行限縮土地融資，最高只能核貸6 成5，如此齊頭式的管控措施，不僅容易形成大型建商

「寡佔」集中，不利產業競爭效能；也使得土建融資的「融資風
險」增加，影響交易安全。因此，如果是正派建商真正蓋房子者，應該讓銀行繼續正常融資，以免破壞市場正常運作機制。

三、房價透明化機制影響殊甚，宜先建置配套再行

1、 房價資訊透明化不代表能抑制房價。香港及中國內地的房價揭露
制度都已實施，但兩地房價仍持續上揚，由此可看都房價透明與
房價高低並無相關性。因為即使揭露，也只是房價的「結果｣，卻不能說明房價形成的「過程｣，否則內政部「不動產估價技術規則｣也不會將不動產價格分成「正常價格｣、「限定價格｣、「特定價格｣以及「特殊價格｣等四大種類。因此，若要公開交易結果，須注意市場是否會產生因缺乏解讀以及判斷，造成領頭羊式的哄抬，反而變成炒作的工具。

2、 透明化造成的隱私權問題。市場上對於「實價登記」最擔心的是價格會成為政府課稅的依據，以及個人隱私曝光。目前土地增值稅以公告現值計算，若改以實價登記，光是土地增值稅就會暴增數倍；目前沒有任何一條法律規定政府不可以用此資料作為稅務稽核之用。因此，若是政府要依此做為稅基時，應先進一步檢討稅率，並充分討論買賣雙方的隱私權的保障機制，並清楚告訴民眾，怎樣確保如此重要的財產資料，才能有效解除房屋買賣雙方心中最大的疑惑與擔憂。

3、 影響房地產流動，增加交易成本。若要徹底執行房價透明化，首先須確認如何審認「實際交易價格」之正確性，若因審認缺乏標準，稅務機關無法核實課稅，過戶程序無法完成，不僅增加交易風險，整個交易安全與不動產流動也有陷入停滯之疑慮。因此，「查核機制」的運作，應有完整配套措施。

4、 影響金融安定與產業融資。法拍屋依照「稅捐稽徵法｣的規定，必須先扣掉土地增值稅，才能償還銀行，如果因為「實價登錄」牽動到實價課稅，金融機構受償額度大減，恐衍生金融風暴。因此，政府應先提出相關預防措施，並評估全體產業與民眾因為實價課稅，造成不動產估值減少、財富縮水、融資能力降低等各方面之影響。

四、「空地開徵空地稅或照價收買｣宜就可能產生之後遺症預為綢繆，俾避免影響施政宏效：

1、短期間釋放容積，可能造成生活品質下降。任何土地的開發都內含著「不可回復性」，以高價空地稅或照價收買逼迫都市內的空地短時間內變成水泥叢林，促使城市擁擠程度攀升，恐對於邁向彈性、多元、綠生活的城市並無助益。

2、空地之產生也有「非投機性」因素。造成空地的原因，經常亦有非投機因素，例如繼承訟爭、祭祀公業尚待清理、地上物占用、界址糾紛、整合其他基地或畸零地等因素，如果一概逕以「養地」投機視之，並予課徵空地稅甚或照價收買，迫使彼等土地儘速建築使用，唯恐不妥。

3、既存的舊有建物不宜逕以囤地視之。在法律（平均地權條例）上，所謂空地除了一般素地外，還有包括「視為空地」。所謂「視為空地」是指「雖建築使用，而其建築改良物價值不及所占基地申報地價百分之十」的建築用地。然而建築物會逐年折舊，在地價節節高漲之際，多數既存的舊有建物動輒即易形成所謂的「視為空地」，但是既有房屋所有權人仍做從來之使用，並非投機，若個別迫使拆除重建，除不符經濟效益外，恐有遭致民怨之虞。

4、宜儘量鼓勵整合，促成都市再生。所謂都市更新要將推土機式建築物之重建，轉為包含地域整體基礎建設、產業活化、社會經濟及歷史文化保存等綜合性發展之「都市再生」理念。都市更新應該鼓勵街廓或具開發規模的整併，通常一個都更案，都要花五到七年才能成型，政府如何判定建商是整合都更還是囤積土地；整合中的部分基地，若以「養地」視之並繩以空地稅甚至照價收買，迫使小基地零星建築，形同和都更政策背道而馳。若就大面積開發案來說，因為大型的造鎮計畫不可能一口氣全面開發完成，若建商要規避空地稅，把無法開發的土地轉售，可能會讓土地價格逐漸墊高，到最後吃虧的仍舊是消費者。

5、謹請考量開發業界「原料存量」之需要。就建築開發業來說，有別一般產業是將「土地」放在會計報表的「固定資產」科目內，建設公司的土地是放在「（流動資產的）存貨」項下。從2006 至2010 年國內建商存貨佔總資產比率約為百分之六十五左右。從建築開發業營運特性來看，買入原料土地為存貨，供未來製造用，此為其營運特性使然。如果一概將必要的存貨視為投機型態的「養地」，實與建築開發業經營情況不符。再者，若現有土地都因空地稅而在短時間內搶建，十年二十年後市場上將會一地難求，在素地極端稀少的情況下，再無政策可擋房價飛奔。故就永續經營之理念，建請考量產業界「原料存量」之需要。

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