個人預售轉賣，以「交付尾款日期」判定損益

作者：MyGoNews林湘慈
時間：2012-08-14

財政部核釋，個人出售預售屋，買受人分別於不同年度支付買賣價款者，其財產交易所得所屬年度之規定。

新聞摘要

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  財政部核釋，個人出售預售屋，買受人分別於不同年度支付買賣價款者，其財產交易所得所屬年度之規定。

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】財政部2012年8月13日核釋：個人出售預售屋，買受人分別於不同年度支付買賣價款者，其財產交易所得，應以交付尾款之日期所屬年度為所得歸屬年度；尾款交付日期不明時，得以原始出售該預售屋之建設公司記載本次預售屋買賣雙方，與該公司辦理預售屋買賣契約之異動日期所屬年度為所得歸屬年度。

財政部表示，個人出售預售屋屬權利交易，依所得稅法第14條第1項第7類第1款規定，應以交易時之成交價額減除原始取得成本及相關必要費用之餘額為財產交易所得。由於出售預售屋並未辦理不動產所有權移轉登記，倘買受人分別於不同年度支付買賣價款，其財產交易所得之歸屬年度宜予明定，俾免爭議。

財政部指出，不動產相關交易相對於一般商品買賣，交易金額龐大，買受人通常係分次支付買賣價款，倘以各該價款交付日所屬年度為所得歸屬年度，可能產生單一交易，一筆所得因於不同年度收取價款而分年認列損益情形。基於同一交易損益不宜割裂於不同年度課稅，該部乃以「交付尾款之日期」所屬年度為所得歸屬年度。

財政部進一步指出，預售屋買賣僅係交易雙方成立之契約關係，依一般交易模式，雙方為保障其權益，通常於買賣契約合意後，持向建設公司辦理預售屋買賣契約之異動(即俗稱之換約)。

另依據內政部編訂「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第20點第1款規定，買方如欲將預售屋買賣契約轉讓他人時，必須事先以書面徵求賣方(即建設公司)同意。

因此，為減少徵納成本，預售屋買賣如有尾款交付之日期不明之情形，則以原始出售該預售屋之建設公司記載買賣雙方與該公司辦理預售屋買賣契約之異動日期(即俗稱換約日)所屬年度為所得歸屬年度，以資明確。

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