公同共有

秉誠聯合法律事務所為當事人權益聲請釋憲！大法官以釋字五六二號解釋內政部違憲

內政部違憲造成「公同共有」土地或建物持有人不能適用「多數決」而「卡死」所有權不能轉讓、變更、設定之處分，就此解凍啦!

本案事實緣於民國九十年間秉誠聯合法律事務所主持律師吳榮昌律師接當事人黃永添先生委任，辦理「分別共有」(專有名詞解釋如法律辭典附後)土地分割案。在承理中發見委任當事人自民國八十二年起，陸續購買登記為林位全等十二人「公同共有」，且未辦理「分別共有」登記之土地應有部分其中三名「公同共有人」死亡後，即衍生九名繼承人及相關四名「公同共有人」亦應分別辦理繼承登記，委任人亦向其中若干之繼承人購買土地應有部分。委任人乃依買賣契約請求相關當事人將其出賣土地「公同共有」應有部分辦理所有權移轉登記，並代位請求其餘系爭土地之「公同共有」變更為「分別共有」之登記，除委任人外其餘公同共有人均為同意變更，同意之共有人之應繼分達三分之二，人數並已逾半數，聲請人爰依土地法第三十四條之一第一項之規定，向彰化地方法院起訴請求土地所有權移轉登記，經法院以土地法第三十四條之一執行要點第十二點之規定無該法條第一項之適用，應依民法第八百二十八條第二項之規定，得全體「公同共有人」之同意始得為之，而受敗訴判決。委任人經依審級救濟程序，上訴最高法院，該院以八十九年度台上字第一九八三號判決維持聲請人敗訴之判決而告確定。委任人乃依本所主持律師吳榮昌律師之分析、解釋、意見且按司法院大法官審理案件法第五條第二款之規定，向司法院聲請解釋。

大法官會議宣告違憲，雖歷時兩年，堪稱遲來的正義，自即日起，不動產的一部分所有權，由多人共有未持分時，只要過半數的共有人同意，就可以把這一部分的所有權，買賣給他人。

大法官會樣作出釋字第五六二號解釋，一舉將施行長達二十五年的----內政部函頒修正土地法的一項執行要點第十二點規定之相關性限制性規定解套，這使社會上被既有規角「卡死」、不能轉讓、變更的相關土地或建物之部份所有權，都「活了起來」，對便利不動產所有權交易，促進共有物有效利用和增進公共利益皆有相當之助益。

法界人士說，目前社會上普遍存在多人共同持分土地或建物情形，而其中的一部分持分，有因繼承等取得，且繼承後亦未再經由全部「公同共有人」之同意，而登記「分別共有」所有權，遂出現多人共有而未持分此一繼承來的部分不動產所有權，即所謂的「公同共有」一部分所有權。

解釋文指出，土地法第三十四條之一第五項準用第一項之規定，同意「公共共有」或建物時，只要共有人過半數之同意即可處分、變更或設定；但內政部七十七年函頒修正之土地法第三十四條之一執行要點第十二點，卻規定共有人若只共有土地或建物的一部分所有權，而非共有全部的土地或建物時，就不能適用「多數決」。

大法官會議認為，土地法根本沒有前項制，執行要點卻作如此規定，故宣告違反「法律保留原則」的限制規定，即日起不再適用。

解釋理由說：多名共有人享有同一所有權時，若不能「多數決」，行使權利時易相互限制，將制影響共有物的用益和處分，有礙共有物之流通，不利於公共利益。

本件釋憲案係當事人黃永添，因為向若千干繼承土地一部分所有權的共有人，購買該部分所有權，獲大多數共有人同意，但有一人不同意其登記變更；當事人迫於無奈遂向彰化地方法院訴請移轉登記，但法院依內政部函頒的要點規定，判決當事人敗訴，上訴高法院仍敗訴確定，因而聲請大法官解釋。

大法官會議對「土地法第三十四條之一執行要點」第十二點規定作出違憲的認定，負責辦理土地法相關事宜的內政部地政司官員表示，將遵守大法官的解釋依法處理。

內政部地政司官員指出：會依法執行---------

官員指出，「土地法第三十四條之一」第一項規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」，其精神在於該全部之共有土地或建物須經「公同共有人」多數同意後才能進行處分。

而「執行要點」第十二點規定內容為「分別共有土地或建物之應有部分為數人所公同共有，公同共有人就該應有部分為處分、變更或設定負擔，無本法條第一項之適用」，其意義在於排除第一項之適用範圍，以避免部分之少數人便可以處分該分別共有人便可以處分該分別共有土地或建物，並促進該全部土地之有效利用。

官員認為大法官的解釋同放寬『土地法第三十四條之一』規定，意即未來分別共有土地或建物之應有部分為數人所「公同共有」時，僅須半數以上的「公同共有人」之同意即可處分該「分別共有」土地或建物。

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