商用不動產市場Q2將好轉

作者：MyGoNews林承志
時間：2012-04-06

戴德梁行總經理顏炳立表示，本季商用不動產市場略顯冷清，主因為市場上無好貨，預估Q212將會有較好表現。

新聞摘要

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  北市A級辦公大樓空置率持續緩降，第一季空置率來到9.9%。

【MygoNews林承志/台北報導】戴德梁行公佈2012年商用不動產市場季報，北市A級辦公大樓空置率持續緩降，第一季空置率來到9.9%，以信義區最為明顯，約下降1.7個百分點，最大宗租賃案為安泰銀行承租台北101約3,000坪。戴德梁行總經理顏炳立表示，本季商用不動產市場略顯冷清，主因為市場上無好貨，預估Q212將會有較好表現。

戴德梁行表示，內湖科技園區空置率延續2011年第一季起下降走勢，本季更有明顯去化，西湖段、文德段及舊宗段空置率分別為4.1% 、15.0%及16.0%。租金除西湖段微幅上漲至約1,180元，其他兩區則呈持平。

在零售店面市場方面，看好大陸觀光客及國際觀光客商機，國際精品紛紛調整經營型態，以大型旗艦店進駐信義計畫區，儼然成為全台國際精品時尚圈。CHANEL全台最大店，在3月1日進駐新光三越信義新天地A4館，營業規模逾210坪，規劃2個樓層。Salvatore Ferragamo在新光三越信義新天地A4旗艦店於3月22日開幕,營業面積約150坪，規劃2個樓層。Dior位於台北101旗艦店於3月23日開幕,營業面積逾400多坪，是目前全球最大的Dior精品店。

由於市場待售物件減少，致第一季大宗不動產買賣交易案件(不含土地)之交易量皆大幅減少，總交易金額大幅萎縮至63.81億元；較去年同期銳減65%。若以金額計之，大宗交易以廠辦大樓居多，約佔總成交金額的42%，其次是零售店面商場居次，約佔30%。

戴德梁行表示，本季大宗不動產買賣交易以自用為主，這是過去3季以來自用型買家首度躍升為市場主流，意味著價格緩漲持穩的態勢已開始吸引自用型買家進場。本季主要大宗買賣交易為復興航空購置位於舊宗段之睿峰綠能科技總部(面積約1,568坪)，擬作為企業總部之用，總金額約7.04億元。

繼2010年以2.32億元買下西門町力福商業大樓後，新華開發本季以2.23億元標得站前商圈之永裕大樓，預備改裝成平價旅館，顯示看好西區未來觀光發展潛力。另為提早佈局松山線周邊之商用不動產，新光人壽本季購入南京三民站共構案台北摩根之店面，成交總價8.25億元，換算地面層單價為每坪226萬元。另位於敦化南路一段Louis Vuitton店面建物面積約200坪，以總價約4億元成交。

根據戴德梁行統計，2012年第一季的土地交易量驚險地維持在300億元左右的平均水準，在第一季商用不動產交易量大幅萎縮之際，土地交易市場相對活絡。公部門釋出的土地交易量約81億，其中以桃園縣政府在3月29日標售八德重劃區的40億佔最大宗，民間協議價購的土地交易量則約217億。

若以素地來看，2012年第一季最大一宗土地交易為聯上開發為都市更新目的而購置更新單元內房地，交易金額達48.25億元，土地單價約315萬/坪，若考量都市更新容積獎勵因素，估計未來推案房價約在100萬上下。

其次是皇翔建設以接近190萬/坪的單價向台北市政府標得士林官邸特定商業區五十年地上權，交易金額達23.88億居次。由於特定商業區明確排除住宅使用，以收益率為導向的商用不動產，未來平均月租金必須達到3,500元/坪，對商場或旅館營運者而言，經營壓力不小。

京城建設則以23.46億元購入高雄市鼓山區第五種住宅區土地位居第三。此外，京城建設在鼓山區還以142.5萬元/坪的單價購入第四種商業區土地，交易金額雖未排入本季前十名，但單價卻亦創下當地商四土地的新高。

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