3思維+1提醒「合宜住宅」別搶買

作者：MyGoNews衷柏宣
時間：2012-04-22

儘管合宜住宅推出「1字頭」房價，數千戶大社區，管理、住民品質都難掌控。

新聞摘要

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  板橋浮洲合宜住宅是規劃4480戶的「造鎮社區」，機場捷運A7站合宜住宅總計要興建戶數也高達3761戶。

【MyGoNews衷柏宣/專題報導】2011年11月21日內政部在中央「居住正義」政策主導下，簽約推動新北市板橋浮洲合宜住宅興建案，緊接著2012年1月10日又完成機場捷運A7合宜住宅簽約，板橋浮洲合宜住宅是規劃4480戶的「造鎮社區」，機場捷運A7站合宜住宅4塊基地，總計要興建戶數也高達3761戶，同樣也是「造鎮社區」。

思維1----千戶造鎮社區，萬人難管理！

儘管這兩件合宜住宅案，都標榜「1字頭」房價，但是，這麼一個龐大戶數，管理起來可是一大難題；一旦管理不好，房產價值立刻就會縮水。正所謂「千金買屋、萬金買鄰」，鄰居的好壞對於整個社區來說，是很重要的！

依照建設公司經驗值，以及歷年來房地產社區管理經驗，一個社區住戶最大規模維持在250戶以下是最好管理，太大的社區，因為住戶多、意見就多，往往一個社區的事務推動、意見討論，恐怕就要整合好久，加上現在又有公寓大廈管理條例，對於住戶大會的開會規定都很嚴格，以致於，規模過大社區往往在社區管理的推動上，顯得不順暢。

舉台北市忠孝東路的一個知名捷運共構宅案例來說，因為整棟建築物約有460戶，光是召開住戶大會，往往前後需要發出2~3次通知書，才能湊成法定開會人數；這個捷運宅社區房屋單價平均都要上百萬，都是高所得住戶，召開維護自身權益的住戶大會，都並不順利，可以想像大10倍的合宜住宅，未來在住戶的管理、協調有多困難。

這個捷運宅案例的每坪管理費高達110元，所以，儘管住戶大會召開得並不順利，在物業管理上還能維持一定高品質水準。而合宜住宅的居民應該不願意繳交這麼高的管理費，若碰上整個大社區管理不善，社區品質恐怕很快就會出現隱憂。

思維2----檢討「居住正義」民眾，群聚後的效應

所以，儘管「1字頭」合宜住宅房價看起來相當吸引人，但是，這麼龐大的一個社區，該如何管理，才能讓購買「1字頭」房價的居民，能夠真正享受到「安居、宜居」的生活。這個疑慮，在現階段合宜住宅管理辦法中，並沒有看到相關類似的「管理機制」，因此，股票市場有句警語是「人多的地方不要去」，放到房地產中，其實也好像蠻合用的。

另一個值得思考的問題，既然是「居住正義」政策下的合宜住宅，所以申請條件上，部分比重(社區出租房)是在照顧社會上比較弱勢族群，讓他們能夠「住者有其屋」，而這群被照顧的民眾，單獨存在某一個社區的少數幾戶，或許還不會有問題，但是，整體一大群需要被社會照顧的民眾，群聚在這樣一個管理難度很高的龐大社區裡，其實對於社區居住品質是有影響的。

思維3----數據說真話，合宜住宅C/P值不理想

用交通通勤C/P值來計算，以Google map計算新北市板橋浮洲合宜住宅，到台北101大樓的距離為16.9公里，通勤時間為39分鐘；另外，桃園縣龜山鄉文化一路的機場捷運A7合宜住宅，到台北市101大樓的距離為28.4公里，通勤時間為41分鐘。

再來看看價格，浮洲合宜住宅主建物及共有部分每坪平均售價約19.5萬元，陽台每坪平均售價約6.43 萬元；機場捷運A7站合宜住宅主建物部分每坪平均售價明定不得超過15萬元，陽台每坪平均售價不得超過6萬元。

還有一點需要注意，為避免市場投機客炒作投資房地產，內政部營建署以行政命令規定，合宜住宅承購戶5年內不得轉售，這紙命令，讓合宜住宅的房子，是真正名符其實的「5年不動產」。

提醒----「1字頭」房價也不能隨便買

所以，「1字頭」房價，一定要選板橋浮洲合宜住宅，還是桃園龜山鄉的機場捷運A7住宅，這個答案留給有能力在「1字頭」買房的人自己去深深的思考。

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