桃園不動產要發展 容積率需突破

作者：MyGoNews林承志
時間：2012-03-16

桃園縣房價負擔平均屬合理範圍內，對台北市及新北市具有吸引力。

新聞概要

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  桃園縣政府副縣長黃宏斌說，桃園是深具發展潛力的城市，我們強烈建議桃園縣市容積率必須突破。
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  但必須關切的課題是住宅市場供給量充足，且空屋率高，如何有效去化空屋或轉化使用。

【MyGoNews 林承志/台北報導】台灣不動產協進會巡迴全台與當地政府及業者舉辦『居住正義vs.社會公義』研討座談會」，並彙整研討會重點建言製成【年度不動產政策建言書】提報至府院，以為政府訂定不動產政策之重要參考依據。主辦單位不動產協進會理事長黃南淵表示，各縣市皆認為縣市條件大不同無法適用一法，因此要聽取各方的意見，就是舉辦研討會的目的。

共同主辦單位之一的桃園縣政府副縣長黃宏斌說，桃園是深具發展潛力的城市，我們強烈建議桃園縣市容積率必須突破。2012年桃園的高鐵快速公路與鐵路高架等都要交通建設創造連外交通之便利，所以在桃園縣市可供給為導向，使桃園成為舒緩大台北地區擁擠與房價高漲的疑慮。期盼中央政府推動居住正義可皆顧社會公義，必須使土地徵收等估價機制及容積獎勵等等配套完整，達到真正居住公義與社會公義。

桃園縣政府城鄉局局長吳啟民表示，桃園縣房價負擔平均屬合理範圍內，對台北市及新北市具有吸引力，桃園縣捷運建設及各項重大建設陸續完成，與大台北地區聯繫日益密切，人口成長動能強。

但必須關切的課題是住宅市場供給量充足，且空屋率高，如何有效去化空屋或轉化使用。2010年桃園縣空屋率21%，住宅空戶數達15萬餘戶。吳啟民說：「政府的職責：確保人民能生活於可負擔且品質佳的住宅，並具自由選擇住宅的機會。」

因此，縣府未來將以TOD導向都市發展為基礎引導住宅供給，擴大辦理青年安心成家協助青年家戶減低購屋負擔，針對高齡者以及弱勢家戶居住協助以發放租金補貼，擴大服務對象。再者，社會住宅政策推動不單是興建問題，後續管理問題將是地方政府最大的挑戰，縣府將透過政策工具運用提供社會住宅為主；同時也將導入第三部門及民間能量，協助社會住宅管理，擴大社會住宅服務基礎。

台灣大學建築與城鄉研究所所長黃麗玲分析，台灣與其他國際城市相比：香港11.4%、雪梨9.6%、首爾9.6%、溫哥華9.5%、東京8.8%、倫敦7.2%、紐約6.1%等，台灣房價所得比：台北市16.42倍、新北市9.78倍；而全台空屋約1,565,359宅（高空屋率），購置住宅有相當大的投資(投機)成分。

黃麗玲指出，台灣的居住結構缺乏以居住導向的住宅政策：1.缺乏租屋市場積極政策2.缺乏弱勢族群住宅政策，以人民購屋自有為政策導向（自有70~80%)，其中公營出租住宅比例僅佔0.08% (6397戶)，相較於韓國住宅發展政策案例為12%。所以居住正義必要的政策機制建議為：1.政府住宅專責單位：中央政府管理或處理住宅的人力目前編制僅僅20~30位，相較日韓皆有近20,000名的人力、2.土地及住宅發展公司、3.都市更新公司、4.都市與住宅調查研究機構、5. 一定比例的公共住宅預算。

桃園縣地政士公會理事長邱辰勇說，對於房價高漲的問題，應從大台北、國土規劃的角度來看，因為2年後機場捷運開通，如果能創造離台北市30分鐘車程的居住空間，讓中產階級和年輕人願意搬離台北市，市中心高房價的問題自然可以得到解決。既不會打房，也不會盲目的蓋一堆平價住宅，而是用國土規劃的方式，結合治水和市地重劃，創造適合中產階級居住的新空間。

桃園縣不動產估價師公會理事長張子亮則強調，除了台北市以外，買不起房子不是一般民眾的居住問題，問題是居住品質及周邊建築景觀環境的落差。在軟體部分可由政府加強對社區管理的輔導；硬體部份除了舊社區公共設施的改善外，目前最能產生效果的就是『建築物外觀的更新維護』。外觀的更新維護更可擴展到整體社區或整個地區的景觀規劃，讓整體社區景觀更協調更有特色，增加整體社區房地產之利用度及其價值。

桃園縣城鄉不動產協會理事長張勝豐建議，中央主管機關應明確定義解釋「物業管理及相關服務業」範疇及人員資格，並作相關之整體規劃，並甄選優質非營利組織協會辦理社會住宅物業管理業務，為社會政策成敗之關鍵，應作整體規劃。張勝豐表示：中央主管機關應該在住宅基金下成立『社會住宅發展推動辦公室』：結合土地開發、都市更新、融資貸款、住宅補貼、社會福利、社區營造、法規研訂及物業管理等策略範疇，加速推動社會住宅政策。

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