公用地役 保障路權 買屋別忘留後路

根據統計，房屋買賣發生糾紛，原因多為發現房子的嚴重瑕疵，例如漏水、海砂屋等，消費者在看屋時也漸漸對這類屋況特別留意。但是，卻較少人知道，房子四周的環境，也隱含可能引發購屋糾紛的變數。
最常見的，莫過當初促使消費者掏錢下訂的美麗山景、社區旁小公園，進住後才發現，空地原來早有興建計畫，待大樓蓋起來，開闊的視野就沒了；而社區旁的小公園，土地所有權根本不屬於興建社區的建商，社區住戶只能怪自己當初沒有問清楚產權歸屬。
想要避免這種煞風景的憾事，除了在購屋前問清楚：自家窗前的那片空地產權屬誰？小公園地主是否另有其人？如果土地都確定屬建商所有，消費者還可以採取更積極的作法，保障自身權益。
中信房屋法務專員白宗益表示，消費者可以要求與地主（建商）簽定「不動產役權」，例如為了保持大樓的採光或景觀不被遮蔽，可與大樓前方土地的地主簽定不動產役權，要求前方土地不得再建大樓，並且完成登記，即使未來土地的所有權移轉，仍然必須遵守不動產役權簽定內容的規範。
同時，白宗益也提醒，「不動產役權」不必由全社區住戶共同簽定，個人簽定同樣具有效力。而「不動產役權」的精神在於，他人的不動產物權含有影響我的不動產價值的因素。
從法律上看，具有「以有限成本實現提升不動產資源利用效率的重要社會功能」，民法明文列出不動產役權的類型，例如通行、汲水、採光、眺望、電信或其他任何可能影響公眾權益或生活便利的情形。
其實，相較於公園不見了，或是視野被阻擋，更嚴重的是，在不臨路的社區，社區聯外道路的土地所有權屬於另一位地主，地主或許出於惡意刁難或其他原因，將路封了，讓住戶走投無路，有家歸不得。
白宗益說，在這種情況下，屬於私人產權的道路，若要義務提供給公眾使用的前提，在法律上稱為「公用地役」，依照法院的見解，「公用地役」要成立，必需這條路是公眾通行的「必要」通道，而不是便利或省時的通道選擇之一。
「公用地役」要成立的前提條件較多，而且必需由主管機關來主張，社區住戶無法主張「公用地役」，所以，最好的自保之道，還是多問，並且透過有信譽的房屋仲介業者代尋可靠的物件。NOWnews 今日新聞網