2012 房市10大趨勢 苦中作樂

2011年北台灣的推案量為8,210億元，較2010年的推案量9,300億元，減少了11.7個百分點。顯示房市的推案量轉趨保守，主要因素為政府祭出奢侈稅、實價課稅、住宅法等政策打房，加上歐債風暴的衝擊所致。
2012年房市推案的脈絡與走勢為何？房市景氣會上、會下，還是持平？住展雜誌歸納出2012年台灣房市的10大趨勢，提供給購屋者購屋與否，及地產業者推案的參考。
一、2012年三大都會區推案1.2兆元—-
從房市景氣面來觀察，預估北台灣2012年全年的推案量，會較2011年推案量增加1成左右，推案量約9,000億元。考量2011年第4季以來，因總統大選遞延的推案量，於選後加碼釋放出來，建商推案轉趨積極，因此預估北台灣將有9,000億元的推案水準。

2012房市10大趨勢~苦中作樂

台中都會區預估與2011年持平，約有1,800億元的推案量體，高雄都會區預估也與2011年持平，推案量約有1,200億元的量體，所以預估2012年三大都會區的推案量，將量增至1.2兆元。
房地產業對於這樣的預估數字沒有表示任何意見，只說：「未來的事，誰都沒有辦法說得準。」
二、雙北市房價持平—-
台北市預售屋平均房價，2011年11月的房價為80.3萬元，正式突破8字頭關卡，大安區的房價更是一飛衝天，飆上一坪130萬元，80.3萬與130萬元兩個數字，雙雙創下台北市預售屋房價的歷史新高點。
而新北市預售屋平均房價，11月的房價為33.6萬元，與台北市預售屋房價也雙雙再創歷史新高點。
從2012年第1季上市櫃建商的推案量爆出2,400億元的大量來看，2012年雙北市的整體平均房價應該以「持平」來看待。就算新北市某些地區，雖有供過於求的隱憂，但修正的幅度應該不會超過1成，房市將呈現強者恆強、漲跌互見的現象。
房地產業者比較擔憂的是~過去幾年房價是從內環往外環一路漲過去，2012年擔心會反向的從外環到內環一路跌回來，不過，幅度應該有限，速度應該緩慢。
三、豪宅再領風騷—-
2012年的豪宅市場，仍會是三大都會區的推案亮點。威京沈慶京主導的中工信義計劃區亞太會館改建案，及皇翔建設同位信義計劃區的「皇翔F4」案，
據了解，兩案都將開出300萬元1坪的新天價面市，加上台中的冠德建設豪宅案「謙臻邸」，高雄京城建設未來幾年將陸續推出「十大名宅」案，因此可預見從2012年第1季起，豪宅案將再度成為房市的焦點，而再領風騷。
房地產業者認為，豪宅案已經不是一般市場關心的產品，因為那是少數有錢人的大玩具，有錢人想要傻傻的花每坪300萬去買房子，跟一般百姓一點關係也沒有，反倒是「小宅」可能會成為市場主流規劃。
四、利率、匯率重要影響指標—-
為促進經濟的活絡，央行主導的2011年第4季存款準備率，將趨向不調整，甚至可能會調降利率以為因應。
然國內通膨壓力不減，使購買不動產，多了抗通膨保值的堂皇理由。如果2012年利率走平，甚或走低，代表借貸還款負擔沒有增加，將會增加對不動產購置的意願。因此，2012年利率、匯率雙率的走勢，將成為影響台灣的房市的重要因子。
財經界人士指出，利率水準不是台灣央行單獨可以決定的，利率、匯率都與全球經環境有關，當全球利率都在調高之際，台灣沒有理由維持在低利環境，這樣，資金都會移出台灣，對於台灣經濟不是件好事，所以，千萬不要天真的以為，台灣利率會持續維持在「低檔」水準，而誤判房地產情勢。
五、房價漲跌互見—-
2012年台北市房價補漲的地區，包括南港區，加上老舊市區的大同與萬華區，在2012年將出現補漲行情，預估漲幅約在1成之間。新北市補漲的地區，將出現在新莊、中和、汐止、深坑及五股等地區，預估漲幅也在1成之間。
台中市七期新市政中心推案雖熱絡，但房價要再攀高的機率並會太大，以高檔盤整的「個案表現」為主，惟中科附近，2012年有太子建設的百億大案帶動，將出現補漲的空間，另外，高雄市房價也是以高檔盤整的成份居多。
房地產業者認為，2012年市場要出現補漲的機會其實很低，因為這幾年台北市、新北市房價已經漲很多了，不過，預售市場還是會繼續的「創高價」或「維持高價」，預售業者不能讓市場出現「降價」的認知，
撐得住的業者會死撐價格，撐不住的建商，檯面下的折扣就會放得比較多，據悉，新北市新莊副都心一件開價「6字頭」接近「7字頭」價位的預售案，實際買家卻以「5字頭」接近「6字頭」價位買到，表面上看起來價格很硬，實際成交價則「軟趴趴」。
套句戴德梁行總經理顏炳立的名言「開價嚇死人、成交笑死人」，2012年會不會這樣呢？業者認為「有機會」。
六、商用不動產財團必爭—-
商用不動產受惠於好貨有限、熱錢仍多的情況下，2012年的價格表現將呈「穩中有升」格局，但交易量恐不易再衝高。
2011年商用不動產的最大買家是壽險業者，其操作策略是只進不出，在籌碼逐漸集中於壽險業者的情況下，2012年商用不動產成交量不易再成長。但在價格的部分，台灣的觀光與商務需求都持續成長，雙北市地區的商用不動產好貨有限，並無看空的理由，長期來看，價格還有成長空間。
商業不動產業者對於2012年的是況真的是比較看好，從幾家大型商仲業者2012年景氣報告，可以看出他們還是對於市場蠻有信心的。
七、餘屋賣壓增、牽制預售屋市場—-
2011年北台灣的平均銷售率在四成至四成五之間，低的銷售率，在未來幾年內建商大量交屋期間，未賣出的新成屋賣壓，將對預售屋市場有一定的影響與牽制力。新北市幾個供過於求較明顯的地區，包括林口、三峽、淡水，及桃園地區的中壢與南崁交流道周邊，加上新竹地區的竹北市，餘屋賣壓的否有效消化，成為影響該區房市發展的重要因素。
八、人口持續成長區，房屋需求穩定—-
受到台北市高房價排擠效應的影響，使台北市人口紛紛轉進新北市等其他房價較低的區域，導致近年新北市的移入人口大幅增加，截至2011年11月底為止，新北市的人口數已增加至3,913,595人，正式突破390萬人的大關，較2010年全市的人口數3,897,367人，再增加了16,228人。在人口增加下，房屋的需求相對增加，使該區的房價跟著水漲船高。
九、價格是否貼近購屋者，成為建案銷售好壞關鍵—-
從2011年下半年以來，歐債風暴看歇未歇，直接影響到各工地的銷售速度，如果2012年歐債風暴仍揮之不去，國內的景氣面也無法有效提升，勢必影響到購屋者的購屋意願，下訂與簽約的速度也將持續放緩，是故建商如何使訂價(成交價)能更貼近購屋者的需求，成為建案成敗的的重要關鍵。
十、「三低一高」房市最大隱憂—-
央行指出，歐債對台灣的影響已擴及到實質面，台灣經濟2012年將面臨低出口、低投資、低消費和高失業率的「三低一高」危機。於是，對購屋者而言，國內經濟實質面是否好轉，將是房市好壞的一大變數與隱憂。
房地產心中不想說的秘密
房地產業者私下表示，2012年影響房市最嚴重的趨勢，其實上述的10個面相，都僅僅算是「表象」，奢侈稅、實價登錄、合宜住宅這些政策，對於房地產的殺傷力才是最大。
業者依據經驗判斷，因為奢侈稅的關係房市少了投資客、投機客這批人，估計預售屋市場會少了2成的買家，房仲市場的買家來源更是直接砍3成左右。買家缺少了，急著要賣房子的屋主，當然就會降價賣，而實價登錄實施之後，大家都可以看到交易價格，急著賣屋的屋主，只要多增加個10％，市場的成交價位就拉下來了。
而在防堵房市炒作之餘，政府也提高市場平價屋的供給量，「1字頭」的合宜住宅估計未來3~4年還有1~2萬戶會供應市場，而且未來的合宜住宅品質，在建築大師的加持下，雖可能無法與民間興建住宅一較高下，
但是，在政府監督建材品質的情況下，未來合宜住宅的品質應該也會是「好宅」產品，因為，各縣市政府都要「政績」，如果大家矚目的合宜住宅蓋得亂七八糟，下一任縣市長就別選了，台灣政治人物當然懂得這個道理，所以，合宜住宅的興建品質應該絕對是中上水準的建築。
如此一來，房地產2012年的境遇會如何呢？恐怕「苦中作樂」的機會將越來越多。【MyGoNews方暮晨/台北報導】