效法東瀛！經建會建議參考日本「集合住宅重建促進法」

作者：MyGoNews廖賢龍
時間：2013-06-24

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10年後，老舊房屋比例更將攀升至57.6%，如何加速老舊住宅的「都市更新」是不得不面對的課題。

新聞摘要

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  日本推動都市更新與再生之推動上，針對各種不同對象、狀況與政策目的等，研訂各種不同之法令。

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】依據行政院主計總處2010年人口及住宅普查統計，全台灣屋齡達30年以上之老舊住宅統計約293.8萬戶，佔總存量807.5萬戶之36.4%，而10年後，老舊房屋比例更將攀升至57.6%，因此，如何加速老舊住宅的「都市更新」，為相關單位不得不面對的課題。經建會根據日本經驗提出，日本「集合住宅重建促進法」相關作法，值得我國都市更新有關機關及地方政府在推動自主（力）更新及老舊公寓更新等工作時，作為相關政策及法令制定與修訂的重要參考。

經建會指出，日本推動都市更新與再生之推動上，針對各種不同對象、狀況與政策目的等，研訂各種不同之法令，我國目前僅有「都市更新條例」進行推動，似仍有強化及調整之空間。

經建會表示，以鄰近的日本為例，考量都市的防災需求，該國整合原本的「市街地改造法」與「災害建築街區造成法」，於1969年訂頒「都市再開發法」，期望對都市機能低落地區，實施建築物、建築基地等之改善及公共設施之充實，以增進土地合理有效利用，更新都市機能並健全都市發展。而小泉首相2001年就任後，則進一步提出以「都市再生」作為復甦經濟的重要政策，除成立「都市再生本部」進行推動外，並於2002年訂頒「都市再生特別措置法」，期望透過都市再生的推動，提升都市魅力與國際競爭力並觸發民間力量喚起需求，以促進經濟再生，另藉由土地的流動化，解決不良債權問題，並用以解決經濟不景氣。

此外，對於日本許多老舊集合住宅（日本於1970年代開始大量推出公寓住宅，至2010年止，屋齡超過30年者已經達100萬戶以上），因為無法取得全體之同意，加上產權複雜及現住戶安置等問題，使得重建與更新上面臨許多挑戰。因此，日本政府於同年（2002年）訂定「集合住宅重建促進法」，並配合修訂「區分所有法」等相關法令，其目標與推動重點如下：

一、目標
（一）明確規定經集合住宅區分所有權人同意而組成之「重建組合」（類似我國的更新會），具有法人資格，使所有權人得依法實施重建事業。
（二）規定民間投資者亦得以「重建組合員」身份參與重建事業的實施，期望有效活用民間投資者之資金與知識技能（Know-How）等。
（三）規定重建事業可運用「市街地再開發事業」，採行權利變換方式進行，使權利分配明確化，並載明地方政府對於重建事業分配權利登記等事宜，應給予必要的協助與監督。
（四）對於高齡、低收入戶不參與重建之住戶，規定應優先安置，進駐出租住宅等，確保弱勢族群的居住安定。
（五）規定市町村公所對於居住環境惡化、防災機能不佳之集合住宅應積極勸導，進行更新重建，並對於房屋承租人提供出租住宅之租金優惠、補助搬遷費等措施。

二、依「集合住宅法」進行重建特點
除了賦予「重建組合」法人格得以擔任實施主體，並採權利變換方式進行權利分配、轉移房屋租賃權、抵押權等外，對於不贊成重建的權利人，重建組合擁有權利得加以承購，使重建事業得以順利進行。

其特點如下：
（一）重建的實施主體，從投資者轉移到各權利人
（二）引入權利變換手法，得有效處理抵押權等問題
（三）「請求讓售」納入予以明確規定，並創設「勸告制度」

此外，集合住宅重建促進法中規範之實施方式不僅止於「重建」，對於「修繕」亦有詳細的規範。政府更出版各種操作手冊供民眾參考，例如如何判斷集合住宅應重建或修繕之手冊、集合住宅重建實務手冊、針對集合住宅重建如何整合之相關手冊、集合住宅整修再生手法相關手冊、集合住宅耐震化手冊等，使民眾能更有效率地參與重建事業。對於高齡、低收入不參與重建之住戶，政府亦規定需應優先安置，提供出租住宅，以確保弱勢族群的居住安定。

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