別把套房的未來想像得太美好

作者：MyGoNews衷柏宣
時間：2012-04-04

壽險業者在投資收益型不動產商品時，設定每年投資報酬率必須是以4％為基本門檻。

新聞摘要

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  租金報酬率是以年租金除以房屋總價，買套房前，要仔細算一算，別把未來想像得太美好。
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  壽險業者在投資收益型不動產商品時，設定每年投資報酬率必須是以4％為基本門檻。

【MyGoNews衷柏宣/台北報導】「套房總價低、人人買得起」、「套房投資報酬率高過定存」，這些廣告詞大家都不陌生，在低總價、高報酬的誘因之下，套房似乎成為一般人想要投資不動產的「入門商品」。事實上，在房地產業者糖衣包裝下，常常讓人在購買前忘了做理性的「投資決策」。要前進套房產品前，一定要認真做功課，以免不小心住進「套房」而進退不得。

套房要注意的缺點或疑慮，隨便算一算，大概也能列舉出十幾二十條，不信的話，你繼續看下去：(1)單價較區域行情偏高、(2)住戶複雜、出入份子較難控制社區品質、(3)市場的小眾產品，買家接手力道弱、(4)公設比都在30％以上，室內空間並不好用、(5)貸款不容易，金融機構對這種產品管控較嚴、(6)住戶太多，建築物管理維護不容易、(7)戶數多，公共安全方面問題令人擔憂、(8)空間規劃一定比一般住宅差、(9)通風採光問題一向是小套房致命傷、(10)因為建築規劃，套房內的樑柱問題會比較多……，隨便信手拈來，小套房的堪慮問題已經有10項了，還可以列舉更多，想看嗎？請繼續看下去！

 

(11)小套房建案的基地面積通常不大(有少數例外)，所以，整體規劃的產品當然也較沒有氣勢、(12)若小套房有規劃簡易廚房，只要有住戶習慣不佳，1、2年後的蟑螂、老鼠就會整棟樓亂竄、(13)租金投報率一定要仔細算，沒有廣告說的那麼好、(14)小套房產品怕的是「賺了租金、賠了房價」、(15)小套房建案戶數多和複雜性成正比，而且戶數多，客戶選擇高，會造成比價效應，難賣到好價錢。(16)風水多半不好，開門就看到床是風水大忌，開門直接看到窗，又會有「穿堂煞」，很難避免……，還想看下嗎？累了！不想寫，剩下的自己去想。

既然大多數買套房產品的人都是希望能夠出租獲利，那就應該看看如何計算租金報酬率？一般來說，租金報酬率是以年租金除以房屋總價，以台北市某一預售小宅建案來說，預售單價約每坪100萬元，小小1戶13坪權狀(室內僅約9坪)的總價就要1300萬元，月租金以高標準3萬元計算(每坪租金約2300元)，年租金就是36萬元，其租金報酬率就是2.7％，但這只是毛租金報酬率，還會有仲介費、裝修費用、稅費、維修費、建物折舊、空滯期等其他費用產生，因此，實際上，必須將這些費用從年租金收入中扣除，才是淨租金報酬率。

扣除這些成本、費用之後，租金報酬率恐怕不到2％，這個時候，花1千多萬買套房來出租，划得來嗎？更何況，13坪小套房每個月3萬元的房租，能有幾個人會付這樣的昂貴代價，去「擠」那一點點空間的享受！如果房租只能收2萬呢？那投資報酬率剩下1.8％，扣掉成本支出，買這間套房就虧大了。

壽險業者在投資收益型不動產商品時，設定每年投資報酬率必須是以4％為基本門檻，這樣的標準可以供一般投資人參考。所以，買套房前，要仔細算一算，別把未來想像得太美好。

既然大多數買套房產品的人都是希望能夠出租獲利，那就應該看看如何計算租金報酬率。

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